OLG Naumburg Urteil vom 13.11.2018 - 12 U 100/18

Leitsatz (amtlich)

Auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17, NJW 2018,1463) zu fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz im Werkrecht kann ein Käufer wegen eines Mangels der Kaufsache seinen Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB auf der Grundlage der Mangelbeseitigungskosten berechnen, unabhängig davon, ob er die Mängel beseitigen lassen will.

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 20.07.2018; Aktenzeichen 5 O 61/17)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 20. Juli 2018 verkündete Einzelrichterurteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Halle wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 % des aus dem jeweiligen Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz mit der Behauptung, dass diese einen Feuchtigkeitsschaden an einem Einfamilienhaus, dass die Kläger von ihnen erworben haben, arglistig verschwiegen hätten.

Die Beklagten waren Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in der T. Straße 28 in W. (Grundbuch von W., Blatt ..., Flur ..., Flurstücke ... /7 und .../4). Sie beauftragten im Jahr 2010 die Firma des Zeugen F. D. mit der Behebung eines Feuchtigkeitsschadens im Keller. Die daraufhin durchgeführten Arbeiten umfassten u. a. die Entfernung von Estrich und Wandputz auf einer Länge von 10,95 m und die Aufbringung einer mineralischen Dichtschlämme als Negativsperre auf der inneren Seite der Außenwand vom Fußbodenrandbereich bis zur Horizontalabdichtung zwischen der ersten und zweiten Mauerwerkslage. Wegen der Einzelheiten der ausgeführten Arbeiten wird auf die Rechnung vom 28. Juni 2010 (Anlage K 2 im Anlagenband KV) verwiesen.

Im Januar 2014 besichtigten die Kläger das Haus, das sie zu erwerben planten und fragten bei den Beklagen nach, ob schon einmal ein Feuchtigkeitsproblem bestanden habe. Diese berichteten daraufhin von einem früheren Wassereintritt. Im notariellen Kaufvertrag vom 18. März 2014 des Notars S., N., erwarben die Kläger das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück zum Preis von 220.000,00 EUR von den Beklagten. In diesem Kaufvertrag heißt es unter § 6 "Sachmängel":

"Dem Käufer sind die Beschaffenheit des Grundbesitzes in der Natur, der gegenwärtige altersbedingte Zustand der aufstehenden Gebäude, die baurechtlichen Festsetzungen und die zulässigen Verwendungsmöglichkeiten hinreichend bekannt. Der Käufer hat den Grundbesitz und die Gebäude eingehend besichtigt und erhielt vom Verkäufer die notwendigen Auskünfte. Die im Grundbuch verzeichnete Grundstücksgröße und eine bestimmte Ertragsfähigkeit sind nach den Vereinbarungen der Beteiligten keine bei der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des verkauften Grundbesitzes werden ausgeschlossen.

Der Käufer übernimmt die Immobilie im Zustand, in dem sie derzeit vor aller Augen steht und lebt und wie er sie bei der Besichtigung vorgefunden hat.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm von unsichtbaren Sachmängeln nichts bekannt ist. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen ist eine etwaige Haftung des Verkäufers für den Fortsatz oder Arglist."

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages wird auf die Anlage K 1 (im Anlagenband KV) Bezug genommen.

Am 31. Oktober 2014 übergaben die Beklagten den Klägern das Hausgrundstück. Diese stellten im Sommer 2015 in einem der Kellerräume an einer Außenwand feuchte Stellen und Schimmelflecken fest. Nachdem sie die Beklagten erfolglos aufgefordert hatten, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten vorzunehmen, leiteten sie mit Antragsschrift vom 10. Dezember 2015 vor dem Landgericht Halle (Geschäfts-Nr.: 5 OH 11/15) ein selbständiges Beweisverfahren gegen diese ein.

In diesem Verfahren erstattete der gerichtlich bestellte Sachverständige M. Sp. am 28. Juni 2016 ein Gutachten, welches er am 3. November 2016 ergänzte. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass in den Kellerräumen 3 und 4 Feuchtigkeitsschäden in den Wandbereichen vorhanden seien. Ursächlich für die Schäden seien Mängel an der Bauwerksabdichtung. Insbesondere bestehe keine fachgerechte Verbindung zwischen der Abdichtung der Bodenplatte und der Vertikalabdichtung im Außenbereich. Weiterhin sei die im raumseitigen Sockelbereich vorhandene Negativabdichtung zu dünn und nicht funktionstüchtig. Für die Sanierungsarbeiten sei einschließlich Nebenleistungen und Planungen mit Kosten in Höhe von etwa 28.111,00 Euro netto zu rechnen. In seiner ergänzenden Stellungnahme führte der Sachverständige aus, dass eine Einschätzung, seit wann die Feuchtigkeitsschäden im Keller bestünden, im Detail nicht möglich sei. Da...