Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 31.07.2006) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 31.7.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die (erweiterte) Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 12.000 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von ca. 130 qm als Atelier genutzten Räumlichkeiten im Objekt W. 72 in D. H., nachdem der zugrunde liegende Mietvertrag vom 04./9.5.1998 (GA 4 ff.) durch die Klägerin, die das Objekt im Wege des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren erstanden hat, unter Bezugnahme auf § 57a ZVG gekündigt worden ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil der 1. Zivilkammer des LG Düsseldorf vom 31.7.2006 (GA 269 ff.) Bezug genommen, soweit der Senat nicht im nachfolgend dargestellten Umfang von einer abweichenden Sachdarstellung ausgeht.
Das LG hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil antragsgemäß stattgegeben und die Hilfswiderklage des Beklagten als unzulässig abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung der Klägerin vom 29.12.2003 beendet worden und hierbei offen gelassen, ob die Klägerin das ihr nach § 57a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht wirksam ausgeübt habe oder ob das Mietverhältnis aufgrund Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung habe beendet werden können. Die für den Fall seiner Verurteilung erhobene Feststellungswiderklage sei bereits unzulässig und zwar unabhängig davon, ob die Klage als positive oder als negative Feststellungsklage zu bewerten sei. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen (GA 273 ff.).
Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten. Er macht geltend, das LG habe die Frage, ob die Parteien einen verlorenen Baukostenzuschuss vereinbart hätten, nicht offen lassen dürfen. Die von den Parteien getroffene mietvertragliche Vereinbarung sei gem. § 550 BGB wirksam. Das LG habe lediglich unterstellt, aber nicht geprüft, ob die streitige Vereinbarung über einen verlorenen Baukostenzuschuss zu den gem. § 550 BGB der Schriftform unterliegenden mietvertraglichen Regelungen gehöre. Hierzu habe aber Anlass bestanden, weil die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses keine spezifische mietvertragliche Regelung, sondern ein Finanzierungsbeitrag zugunsten des Bauvorhabens des Vermieters sei, ohne dass dieser vertraglich zur Rückerstattung dieser Leistung verpflichtet sei. Eine solche Finanzierungsvereinbarung unterliege nicht der Schriftform des § 550 BGB, weil sie nicht gem. § 566 BGB auf den Erwerber übergehe. Auch § 57c ZVG sehe eine Schriftform für die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses nicht vor. Ein solcher sei zwischen den Parteien entgegen der Annahme des LG aber tatsächlich vereinbart worden. Gegenstand des Bauvorhabens der Vermieterin seien entgegen dem Vortrag der Klägerin nicht lediglich die gemäß Anlage C zum Mietvertrag geschuldeten Bauleistungen gewesen, sondern auch der Innenausbau (Raumbildender Ausbau) gem. § 14a HOAI und die Haustechnik (Technische Ausrüstung) gem. § 68 HOAI im Umfang der erstellten Planung bis zur behördlichen Bauabnahmereife des gesamten Objekts einschließlich der baurechtlich beantragten Nutzung der Einheiten als Werkstätten und Ateliers. Dazu gehörten u.a. Fußböden, Wandverkleidungen für Werkstätten, Sanitär- und Feuerlöschtechnik, Heizung und Warmwasser, Elektroinstallation und Kücheneinrichtung (Teeküche), mithin auch solche Bauleistungen, welche nach Abschluss der Mietverträge vereinbarungsgemäß von den Mietern ausgeführt worden seien. Diese Vereinbarung sei nicht nur konkludent, sondern ausdrücklich vor Abschluss der Mietverträge zustande gekommen. Die Zeugen K. und H. seien von den Vermietern am 17.4. und 27.4.1998 beauftragt worden, unter den bereits vorhandenen Mietinteressenten nur solche zu akzeptieren, die sich zur Übernahme der Eigenleistungen verpflichteten. Entsprechend diesen Vorgaben seien die Gespräche zwischen den Zeugen u.a. mit dem Beklagten geführt und hierbei stets darauf hingewiesen worden, dass die Mieter den Innenausbau und die Haustechnik selbst finanzieren müssten. Damit sei der Beklagte einverstanden gewesen und nur deshalb Mieter geworden. Die notwendigen Arbeiten im Innenbereich seien im Auftrag der Bauherren zwischen dem Architekten H. und dem Zeugen K. festgelegt worden, nämlich "Erstellen der Innenwände, Galerien, Fertiginstallation, Elektro, Sanitär und Heizung, Bodenbelags- und Malerarbeiten". Dass in ...