OLG Düsseldorf Urteil vom 19.04.2007 - I-10 U 122/06

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage, ob die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses dem Schriftformerfordernis des § 566 a.F. BGB (jetzt § 550 BGB) unterliegt.

2. Die Entscheidung des BGH (Urt. v. 5.10.2005, GE 2006, 380 = GuT 2006, 32 = BGH v. 5.10.2005 - XII ZR 43/02, BGHReport 2006, 220 = MDR 2006, 505 = NJW-RR 2006, 294 = NZM 2006, 15 = ZMR 2006, 185), wonach bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des vermieteten Grundstücks der Erwerber Bereicherungsschuldner für die wertsteigernden Aufwendungen des Mieters ist, auch wenn diese bereits zu einer Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks war, gilt nicht für den Erwerb in der Zwangsversteigerung.

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 31.07.2006; Aktenzeichen 1 O 546/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 31.7.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die (erweiterte) Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10.000 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten u.a. um die Berechtigung der Räumungs- und Herausgabeklage von 100 qm als Atelier genutzten Räumlichkeiten im Objekt W-Str. ... in D., nachdem der zugrunde liegende Mietvertrag vom 04.05./24.7.1998 durch die Klägerin, die das Objekt im Wege des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren erstanden hat, unter Bezugnahme auf § 57a ZVG mit Schreiben vom 29.12.2003 gekündigt worden ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil der 1. Zivilkammer des LG Düsseldorf vom 31.7.2006 (GA 217 ff.) Bezug genommen.

Das LG hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil antragsgemäß stattgegeben und die Hilfswiderklage der Beklagten als unzulässig abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung der Klägerin vom 29.12.2003 beendet worden und hierbei offen gelassen, ob die Klägerin das ihr nach § 57a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht wirksam ausgeübt habe oder ob das Mietverhältnis aufgrund Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung habe beendet werden können. Die für den Fall ihrer Verurteilung erhobene Feststellungswiderklage sei bereits unzulässig und zwar unabhängig davon, ob die Klage als positive oder als negative Feststellungsklage zu bewerten sei. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen (GA 222 ff.).

Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten. Sie macht geltend, die von den Parteien getroffene mietvertragliche Vereinbarung sei entgegen der Auffassung der Kammer gem. § 550 BGB wirksam. Jedenfalls sei es treuwidrig, wenn sich die Klägerin auf die Kündigung sowie eine fehlende Schriftform berufe. Die Mieter könnten sich darauf berufen, dass die Absprache der Voreigentümer mit der finanzierenden ...-Bank beinhalte, die Finanzierung bis zum Rohbau werde nur bewilligt, wenn Mietverträge mit Mietern vorgelegt werden, die ihrerseits den restlichen Ausbau vornähmen. Die Bank habe die Finanzierung bewilligt, obwohl die Ausbauverpflichtung der Mieter nicht expressis verbis im Mietvertrag stehe, sondern durch Auslegung zu ermitteln sei. Nach ihrem Verständnis habe die ...-Bank bzw. die Klägerin die Stellung eines Zessionars, der bekanntlich Tatumstände des Schuldverhältnisses, die Gegenstand der Handlungen und Wahrnehmungen des Zedenten gewesen seien, regelmäßig nicht mit Nichtwissen bestreiten dürfe. Die von den Mietern vorgenommenen Ein- und Ausbauten erfüllten das Tatbestandsmerkmal "Leistung eines verlorenen Baukostenzuschusses", so dass die Kündigung nach § 57c ZVG unzulässig sei. Im Übrigen stelle die Kündigung eine unzulässige Rechtsausübung dar. Die Zwangsversteigerung sei zwischengeschaltet worden, um die Kündigung der Mietverträge zu ermöglichen und die Rechte der Mieter auszuschalten. Treuwidrig sei die Kündigung auch deshalb, weil die Mehrheit der Mieter ebenso eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wolle wie die Klägerin, deren Ziel es lediglich sei, höhere Mieten zu vereinnahmen. Schließlich sei die Bestimmung des § 57a ZVG auch verfassungswidrig, jedenfalls aber verfassungskonform auszulegen mit der Folge, dass die Kündigung auch aus diesem Grunde treuwidrig sei. Zur Hilfswiderklage macht sie geltend, die Kammer hätte einen Hinweis erteilen müssen, wenn ihr die gegebene Begründung zur Mietdifferenz von 2,44 EUR nicht hinreichend deutlich gewesen sei. Das Feststellungsinteresse sei entgegen der Auffassung der Kammer zu bejahen. Es ergebe sich insbesondere daraus, dass die Klägerin von den Mietern, die selbst ausgebaut hätten, 5 EUR/qm bei einem Neuvertrag verlange, ohn...