OLG Düsseldorf Urteil vom 20.09.2007 - I-10 U 46/07

Leitsatz (amtlich)

1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist.

2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.

3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.

4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "... meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".

5. Zur angemessenen Frist gem. § 314 Abs. 3 BGB.

Normenkette

BGB § 314 Abs. 3, §§ 535, 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Krefeld (Urteil vom 13.03.2007; Aktenzeichen 2 O 324/04)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 13.3.2007 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Krefeld wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien haben erstinstanzlich um wechselseitige Ansprüche aus einem Mietverhältnis gestritten. Wegen der insoweit getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 427-430). Das LG hat auf den einseitigen Antrag der Klägerin die Erledigung der Feststellungsklage in der Hauptsache festgestellt und die auf Zahlung von Miete ab 9/04 i.H.v. insgesamt 34.518,36 EUR zzgl. bezifferter Zinsen i.H.v. 1.450,58 EUR gerichtete Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat das LG ausgeführt, die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses sei zulässig und begründet gewesen, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Klägerin vom 7.7.2004 gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet worden sei. Die Beklagte habe der Klägerin den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache teilweise entzogen, weil es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mehrfach zu Wasserdurchtritten durch das Dach der Werkshalle gekommen sei und der hierin liegende und nicht dauerhaft behobene Mangel die Klägerin zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Hieraus folge zugleich, dass der Beklagten für die Zeit ab 09/04 ein Mietzinsanspruch nicht mehr zustehe. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 430 ff.).

Hiergegen richtet sich die am 4.4.2007 fristgerecht eingegangene Berufung der Beklagten. Sie meint, die Entscheidung des LG sei schon deshalb fehlerhaft, weil dieses übersehen habe, dass es sich bei der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 7.7.2004 (GA 152) um eine i.S.v. BGH NZM 2004, 66 unwirksame "unbestimmt befristete" Kündigung handele. Das LG habe ferner verkannt, dass die Kündigung im Lichte von § 314 Abs. 3 BGB jedenfalls verspätet gewesen sei. Darüber hinaus habe im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch kein den Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausfüllender Mangel vorgelegen. Insbesondere habe sich das LG nicht über die Aussage des sachkundigen Dachdeckermeister E ... hinwegsetzen dürfen, der klar bekundet habe, dass die Ausbesserungsstellen abgedichtet gewesen und dort auch kein Wasser mehr eingedrungen sei. Im Übrigen sei die Grenze der Unerheblichkeit nicht überschritten gewesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 2.5.2007 verwiesen (GA 461 ff.).

Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung zunächst ihre erstinstanzlichen Anträge wiederholt und beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und

1. die Klage abzuweisen

2. die Klägerin zu verurteilen, an sie 34.518,36 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank ab dem 3.8.2005 sowie 1.450,58 EUR zu zahlen.

Die Klägerin hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und tritt der Berufung nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 24.5.2007 (GA 478 ff.) entgegen.

Nach Einführung des Senatsvorsitzenden in den Sach- und Streitstand, hat der Beklagtenvertreter sich für die Beklagte hinsichtlich der ursprünglich von der Klägerin erhobenen Feststellungsklage der Erledigung angeschlossen und erklärt, "zugleich nehme ich die Widerklage zurü...