Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 24.04.2002; Aktenzeichen 2a O 309/01) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24.4.2002 verkündete Urteil der 2a Zivilkammer des LG Düsseldorf (2a O 309/01) abgeändert:
Der Klageantrag zu 1) ist - soweit nicht bereits durch Teilurteil des Senates vom 13.1.2003 rechtskräftig abgewiesen - dem Grunde nach gerechtfertigt.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den über den im Betragsverfahren noch auszuurteilenden hinausge-henden Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entsteht und/oder be-reits entstanden ist, dass die beiden Dachgeschosswohnungen des Hauses B. in D. ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung ausgebaut wurden.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Gründe
I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.10.2000 erwarb die Klägerin von der Beklagten das mit einem Mehrfamilienhaus und einem Hofgebäude bebaute und im Grundbuch des AG D.-D., Blatt ... eingetragene Grundstück B. in D. zu einem Kaufpreis von 2 Mio. DM.
Der Kaufvertrag enthielt u.a. folgende Vereinbarungen:
"III.1. Das Kaufobjekt wird übertragen in seinem gegenwärtigen, der Käuferin bekannten Zustand, ohne Gewähr der Verkäuferin für einen bestimmten Flächeninhalt der Grundstücke sowie ohne Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr verdeckte Mängel des Kaufobjektes, insbesondere Altlasten in Grund und Boden, nicht bekannt sind. ...
III.4. ... Eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen, die die Höhe der Mieten, der Nebenkosten, die Wohnflächen nach der II. Berechnungsverordnung und die Namen der Mieter enthält, wird als Anlage A1 zu dieser Urkunde genommen, ist zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Inhalt dieses Vertrages."
In der Anlage A1 zu dem Kaufvertrag sind unter den Ziff. 00170 und 00180 zwei im Dachgeschoss des Hauses gelegene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 48 bzw. 38 qm bezeichnet.
Die Klägerin hat behauptet, diese Wohnungen seien ohne die hierfür erforderliche baurechtliche Genehmigung ausgebaut worden. Zudem sei dieser Ausbau auch entgegen den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen erfolgt. Darüber hinaus weise das Objekt zahlreiche weitere Mängel auf, die die Beklagte ihr arglistig verschwiegen habe.
Sie hat die Beklagte auf Ersatz der zur Herbeiführung eines genehmigungsfähigen Zustandes der Dachgeschosswohnungen sowie der zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten in Anspruch genommen. Darüber hinaus hat sie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte verpflichtet sei, den derzeit nicht bezifferbaren Schaden, der aus der Baurechtswidrigkeit der Dachgeschosswohnungen resultiere, zu ersetzen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass im Hinblick auf die fehlende Baugenehmigung weder ein arglistiges Verschweigen der Beklagten noch eine Zusicherung in Betracht komme. Insbesondere enthalte die Regelung in Ziff. III.4. des Kaufvertrages eine derartige Zusicherung nicht. Diese Klausel müsse im Zusammenhang mit dem Gewährleistungsausschluss in Ziff. III.1 gesehen werden. Aus dem Zusammenspiel beider Vorschriften ergebe sich, dass die Beklagte einen Flächeninhalt bezüglich der Wohnflächen gerade nicht habe zusichern wollen. Hätten die Parteien eine Gewährleistung der Beklagten für die formelle und materielle Baurechtsmäßigkeit beabsichtigt, hätte sich diese schon aus systematischen Gründen in Ziff. III.1. befunden. Insoweit habe die Beklagte aber ihre Haftung für den Flächeninhalt ausdrücklich ausgeschlossen.
Auch widerspreche die Annahme einer derartigen Zusicherung dem Vertragszweck. Der Klägerin, die eine Sanierung des Objektes beabsichtigt habe, sei es nicht auf die Mieteinnahmen angekommen.
Im Hinblick auf die von der Klägerin geltend gemachten diversen kleineren Mängel scheide ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte wegen arglistigen Verschweigens aus. Da die Reparaturkosten bereits nach dem Vortrag der Klägerin nur ca. 0,74 % des Kaufpreises ausmachten, könne schon eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht angenommen werden.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin.
Zur Begründung beruft sie sich insbesondere darauf, dass das Urteil des LG auf einer fehlerhaften Auslegung der Klausel in Ziff. III. 4. beruhe. Entgegen dem eindeutigen und ausdrücklichen Wortlaut dieser Regelung habe die Kammer die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Verbindlichkeit der in Anlage A1 enthaltenen Angaben verkannt.
Auch sei die Kammer zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine derartige Zusicherung dem Vertragszweck widerspreche. Insoweit habe sie irrigerweise die vermeintlichen Verwendungsabsichten der Klägerin bezüglich des Kaufgegenstandes mit dem Vertragszweck gleichgestellt.
Auch spreche die Regelung unter Ziff. ...