Leitsatz (amtlich)
1. Hat der Betreiber eines Lebensmittelmarktes es individualvertraglich übernommen, neu hinzugemietete Räume auf seine Kosten mit den bestehenden Filialräumen zu verbinden, ist die Gewährleistungspflicht des Vermieters für eine infolge der Nutzungsänderung notwendige Be- und Entlüftungsanlage abbedungen.
2. Der Mieter steht während der laufenden Vertragszeit selbst dann kein Aufwendungsersatzanspruch wegen durchgeführter Reparaturarbeiten zu, wenn die Be- und Entlüftungsanlage als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks anzusehen wäre.
3. Dem Vermieter ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf einen Mangel des Schriftform zu berufen, wenn der Formmangel die Rechtsstellung des Erwerbers nicht berühren kann.
4. Zu den Voraussetzungen eines rechtsgeschäftlichen Vermieterwechsels durch schlüssiges Verhalten.
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 07.09.1998) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7.9.1998 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.404,50 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15.11.1997 zu zahlen.
Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.
Die auf die zweitinstanzliche Beweisaufnahme entfallenden Kosten werden vorab der Beklagten auferlegt. Die weiteren des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 96 %, die Beklagte zu 4 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 15.000 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten die Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen im Haus W.-straße ... in D., in denen diese einen Supermarkt betreibt, sowie die Zahlung rückständiger Miete i.H.v. 4.404,50 DM. Während hinsichtlich eines Teils der streitbefangenen Räume ursprünglich ein Mietvertrag zwischen einem Herrn Z. und der Firma T. bestand, schloss die Erbengemeinschaft Z. unter dem 13./21.8.1982 mit der Beklagten einen neuen, hinsichtlich der vermieteten Räumlichkeiten erweiterten Mietvertrag. Der Mietvertrag, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (GA 19 ff..), enthält u.a. in § 3 die Vereinbarung einer 10-jährigen Mietzeit sowie eine Verlängerungsoption um jeweils weitere 5 Jahre, die die Beklagte bislang bis zum Jahre 2003 ausgeübt hat. Unter dem 29.11.1982 stellte die Beklagte beim Bauaufsichtsamt der Stadt D. einen Antrag auf Nutzungsänderung, in dem u.a. ausgeführt ist, dass die Räume des von ihr zu betreibenden Supermarktes über eine Be- und Entlüftungsanlage versorgt werden, die erst nach Abschluss des Mietvertrages von der Beklagten eingebaut und von ihr 1990 erneuert wurde.
In einem ersten Nachtragsvertrag vom 24.3./11.4.1983, auf den im Einzelnen Bezug genommen wird (GA 25), legten die damaligen Mietvertragsparteien u.a. den Beginn des Mietverhältnisses auf den 11.3.1983 fest und verlängerten das der Beklagten eingeräumte Optionsrecht bis zum 11.3.2008. In einem zweiten Nachtrag wechselten die Parteien den Plan über die vermietete Fläche aus. Insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf den Nachtragsvertrag vom 18.5./6.6.1983 verwiesen (GA 26).
Im Dezember 1987 veräußerte die Erbengemeinschaft Z. das Hausgrundstück an die Firma S.-Grundstücksverwaltungs mbH (nachfolgend Fa. S. genannt). Zwischen dieser, der Firma B.-GmbH & Co Electronic KG (im Folgenden Fa. B. genannt) und der Beklagten kam es am 4./29.12.1997 unter Bedingung des Zustandekommens des Grundstückskaufvertrages zu einer Vereinbarung, in der u.a. festgehalten wurde, dass die Firma S. das Mietobjekt erwerben wolle, dieses aber unmittelbar an die Firma B. als Leasingnehmerin vermieten werde. In der Vereinbarung, auf die wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen, heißt es u.a.:
"§ 1: § 571 BGB wird abbedungen, d.h. der Eigentümer tritt nicht durch den Erwerb des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge ein.
§ 2: An die Stelle des bisherigen Vermieters, tritt der Leasingnehmer und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben.
§ 3: Sollte der Leasingvertrag zwischen Eigentümer und Leasingnehmer aufgehoben oder gekündigt werden, so tritt mit der Aufhebung oder Kündigung der Eigentümer automatisch, ohne weitere Erklärung, in die bestehenden Mietverträge ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten, die sich aus diesen Mietverträgen ergeben ..."
Mit Schreiben vom 17.12.1997 teilte der für die Erbengemeinschaft Z. handelnde Testamentsvollstrecker L. der Beklagten mit, dass er mit der vorgenannten Vereinbarung einverstanden sei und bat sie,...