OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 01.08.2005 - 19 W 26/05

Leitsatz (amtlich)

Ein Immobilienmakler ist nicht ohne weiteres verpflichtet, seinen Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem Wohnhaus, welches auf dem zu erwerbenden Grundstück errichtet ist, um ein Fertighaus handelt.

Normenkette

BGB § 654

Verfahrensgang

LG Gießen (Beschluss vom 12.05.2005; Aktenzeichen 3 O 153/05)

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des LG Gießen vom 12.5.2005 wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Beschwerde der Antragstellerin ist nicht begründet. Zu Recht hat das LG der Antragstellerin Prozesskostenhilfe für die beabsichtigte Klage auf Rückforderung der an die Antragsgegnerin gezahlten Maklerprovision mangels Erfolgssaussicht versagt.

Der geltend gemachte Bereicherungsanspruch steht der Antragstellerin nicht zu. Die an die Antragsgegnerin geleistete Zahlung erfolge mit Rechtsgrund. Mit ihr wurde eine rechtsverbindliche Forderung der Beklagten auf Maklerprovision erfüllt. Eine Vertragsverletzung, die die Antragsgegnerin in entsprechender Anwendung von § 654 BGB zur Rückzahlung des bereits empfangenen Maklerlohns verpflichten könnte, liegt nicht vor.

In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt, dass § 654 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Makler nicht dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig geworden ist, jedoch sonst unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider gehandelt hat (BGH NJW 1985, 45, m.w.N.). Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Der Umstand, dass die Antragsgegnerin die Antragstellerin und den Zedenten nicht darauf hinwies, dass es sich bei dem Wohnhaus, welches auf dem von der Antragstellerin und dem Zedenten infolge ihrer Vermittlungstätigkeit erworbenen Grundstück errichtet war, um ein Fertighaus handelte, kann nicht als Verletzung wesentlicher Vertragspflichten angesehen werden.

Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH MDR 2001, 263 [264], m.w.N.). Wie weit die Unterrichtungspflicht im Einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Eine Hinweispflicht setzt aber stets voraus, dass die Bedeutung, die der fragliche Umstand für den Entschluss des Auftraggebers hat, dem Makler erkennbar ist, und dass der Auftraggeber gerade hinsichtlich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist (BGH v. 8.7.1981 - IVa ZR 244/80, MDR 1982, 212 = NJW 1981, 2685 [2686], m.w.N.). Nach diesen Grundsätzen war die Antragsgegnerin zu einem Hinweis, dass es sich bei dem hier in Rede stehenden Wohnhaus um ein Fertighaus handelte, nicht verpflichtet. Ein Fertighaus ist im Vergleich zu einem in konventioneller Massivbauweise errichteten Gebäude nicht ohne weiteres ein Haus mit minderem Gebrauchs- oder Verkehrswert. Selbst wenn die Behauptung der Antragstellerin zutreffen sollte, dass Fertighäuser schwieriger zu veräußern sind als in konventioneller Weise errichtete Häuser, und dass es sich deshalb bei der Bauweise um einen wertbildenden Faktor handelt, war die Antragsgegnerin nicht zu einem entsprechenden Hinweis verpflichtet. Denn die Antragstellerin macht selbst nicht geltend, das Grundstück zu einem mit Rücksicht auf die Bauweise des Wohnhauses überhöhten Preis erworben zu haben. Auch der Umstand, dass ein Dachausbau des Hauses nicht möglich ist, verpflichtete die Antragsgegnerin nicht zu einem Hinweis auf die Fertigbauweise. Denn es war für die Antragsgegnerin nicht erkennbar, dass die Möglichkeit eines Dachausbaues für den Kaufentschluss der Antragstellerin und des Zedenten Bedeutung hatte. Vor Abschluss des Kaufvertrages hatte die Verkäuferin ggü. der Antragstellerin und dem Zedenten Zweifel geäußert, ob ein Dachausbau möglich sei. Gleichwohl erwarben die Antragstellerin und der Zedent das Hausgrundstück. Schließlich macht die Antragstellerin auch nicht geltend, dass es für die Antragsgegnerin erkennbar gewesen sei, dass die Bauweise des Hauses aus generellen Überlegungen für ihren Kaufentschluss von Bedeutung sei. Danach war die Antragsgegnerin nicht verpflichtet darauf hinzuweisen, dass das zu erwerbende Grundstück mit einem Fertighaus bebaut war.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet (§ 127 Abs. 4 ZPO).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor (§ 574 Abs. 2 ZPO).