Entscheidungsstichwort (Thema)
Notarrecht: Möglicher Inhalt Zwischenverfügung
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Zwischenverfügung kommt nur dann in Betracht, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden kann. Es kann deshalb nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung hinzuwirken, die ihrerseits erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen.
2. Zur Auslegung einer notariellen Vollmacht im Hinblick auf das Tätigwerden eines Notarvertreters
Normenkette
GBO § 18; BNotO §§ 24, 39
Verfahrensgang
AG Hanau (Beschluss vom 08.04.2013; Aktenzeichen GS-...-3) |
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Durch vom Verfahrensbevollmächtigten beurkundeten Bauträgerkaufvertrag mit Auflassung vom 20.10.2011, UR-Nr .../2011, hat die Beteiligte zu 1. den betroffenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2. veräußert. Unter § 12 dieser Urkunde, wegen deren Einzelheiten auf Blatt 4 ff. der Grundakten verwiesen wird, haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Sodann findet sich darin folgende Regelung: "Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag. Die Beteiligten erteilen für sich und ihre Erben bzw. Rechtsnachfolger dem Notar über § 15 GBO hinaus unwiderrufliche und unbedingte Vollmacht, die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt wegen des Eigentumsübergangs abzugeben und die Umschreibung zu beantragen. Von dieser Vollmacht darf der Notar, was vom Grundbuchamt nicht zu beachten ist, jedoch nur Gebrauch machen, wenn der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass der Kaufpreis an ihn gezahlt worden ist oder dass der Notar sich sonst von der Zahlung in voller Höhe überzeugt hat ..."
Mit Schriftsatz vom 23.1.2013 hat der amtlich bestellte Vertreter des verfahrensbevollmächtigten Notars neben weiteren Anträgen im Namen des Käufers die Eintragung der Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu Alleineigentum beantragt. Zu diesem Antrag hat er über die gesetzliche Vollmacht nach § 15 GBO hinaus unter Bezugnahme auf die in § 12 der Kaufvertragsurkunde enthaltene Vollmacht die Umschreibung des Eigentums im angegebenen Erwerbsverhältnis auf den Käufer bewilligt und beantragt.
Durch Verfügung vom 8.4.2013 (Bl. 3/4 d.A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter Bezugnahme auf § 18 GBO unter Fristsetzung folgendes Hindernis benannt:
"Die Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung der Auflassung wurde ausschließlich Ihnen erteilt, abgegeben wurden sie aber von dem Vertreter Herrn A. Bitte reichen Sie eine neue Bewilligung nach."
Nachdem der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 12.4.2013 hiergegen Einwendungen erhoben hatte, hat die Rechtspflegerin durch weitere Verfügung vom 18.4.2013 (Bl. 3/8 d.A.) an ihrer Rechtsauffassung festgehalten und darauf hingewiesen, dass es sich hier um eine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht handele, die in dem Kaufvertrag ausschließlich dem Notar und nicht seinem Vertreter erteilt worden sei. Mit Schriftsatz des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 30.4.2013 hat jener gegen die Zwischenverfügung vom 8.4.2013/18.4.2013 Beschwerde eingelegt, der die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch Beschluss vom 5.6.2013 (Bl. 3/10 ff. d.A.) nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.
II. Die Beschwerde, über die gem. § 72 GBO nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt gem. § 75 GBO das OLG zu entscheiden hat, ist zulässig. Da der Notar in seiner Beschwerdeschrift nicht klargestellt hat, in wessen Namen er die Beschwerde eingelegt hat, sind mithin die oben aufgeführten und jeweils antragsberechtigten Beteiligten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. dazu Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rz. 20).
Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamts vom 8.4.2013 - in Verbindung mit der Ergänzung vom 18.4.2013 - ist als anfechtbare Zwischenverfügung i.S.d. § 18 GBO anzusehen, was aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die Nachweise bei Denharter, a.a.O., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO ein Hindernis dargelegt, zu dessen formgerechter Behebung sie eine Frist gesetzt hat; sie hat diese Verfügung dem Verfahrensbevollmächtigten als Zwischenverfügung förmlich zugestellt. Dass - wie noch auszuführen sein wird - die Vorlage von Bewilligungen im Wege der Zwischenverfügung in der Regel nicht verlangt werden kann, hat auf den objektiven Erklärungsinhalt der angefochtenen Verfügung keinen Einfluss.
Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung kann bereits aus formellen Gründen keinen Bestand haben.
Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht kommt, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpu...