Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 28.02.1984; Aktenzeichen 2/11 S 471/83) |
AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 33 C 4248/83) |
Tenor
Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG kann der Vermieter sich auch auf Vergleichswohnungen beziehen, die sich in dem vom Mieter bewohnten Haus befinden und ebenfalls vom Vermieter vermietet worden sind.
Gründe
Mit Schreiben vom 4.2.1983 verlangte der Kläger von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung von 450,– DM monatlich auf 540,– DM monatlich. Das Amtsgericht hat das Mieterhöhungsverlangen als unzulässig angesehen, weil es nur an den beklagten Ehemann gerichtet war. Das hiergegen mit der Berufung angerufene Landgericht sieht das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb als unzulässig an, weil der Kläger nur auf 3 ihm gehörende Vergleichswohnungen verwiesen hat, die sich in dem Hause befinden, in dem auch die von den Beklagten gemietete Wohnung liegt. Es hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:
- Ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 II 4 MHG zulässig, wenn die Vergleichswohnungen ausschließlich aus dem eigenen Bestand des Vermieters genommen werden?
- Ist ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 II 4 MHG auch dann noch zulässig, wenn die Vergleichswohnungen ausschließlich aus demselben Haus des Vermieters genommen werden, in dem der Mieter wohnt, dessen Miete erhöht werden soll?
Die Vorlage der ersten Rechtsfrage ist – weil nicht entscheidungserheblicht – unzulässig. Sie stellt sich nur dann, wenn die dem konkreten Sachverhalt angepaßte Rechtsfrage zu 2) verneint wird, bezieht sich dann aber auf einen abstrakten, hier nicht zu entscheidenden Sachverhalt.
Die Vorlage der zweiten Rechtsfrage ist zulässig. Sie ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, ist entscheidungserheblich und auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Emmerich-Sonnenschein (Miete 1983, § 2 MHG Rn. 40), Köhler, (Das neue Mietrecht 1983, S. 66), Hoppmann (Miete und Recht S. 91), Barthelmeß (2. WKSchG, MHG § 2 MHG Rn.103 und WM 1983, 63, 66), Gramlich (NJW 1983, 417, 420), Scholz (NJW 1983, 1822, 1823) und Röbbert (DB 1983, 161, 163) bejahren diese Frage; verneint wird sie von Sternel (MDR 1983, 356, 359 und ZMR 1983, 73), Derleder (WM 1983, 222) und den Amtsgerichten Bad Homburg (WM 1983, 292), Langenfeld (WM 1983, 321) und Meldorf (WM 1984, 27). Sie ist auch durch Rechtsentscheid bisher nicht entschieden worden. Die vorliegenden Rechtsentscheide beziehen sich sämtlich auf die alte Fassung dieser Bestimmung und sind damit überholt.
Die danach zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat wie im Entscheidungssatz geschehen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:
Das Bundesverfassungsgericht hat mehrfach betont, daß an das Erhöhungsverlangen des Vermieters keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen (BVerfG E 49, 244; 53, 352; DWW 81, 263). Der durch Artikel 14 GG geschützte Anspruch des Vermieters auf Zahlung der ortsüblichen Miete darf deshalb nicht dadurch verkürzt oder aufgehoben werden, daß sein Anspruch bereits an solchen Zulässigkeitsvoraussetzungen scheitert, die nicht klar und eindeutig erkennbar sind. Auch das Kammergericht hat darauf hingewiesen, daß der Begründungszwang des Zustimmungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG nicht zu Auslegungsschwierigkeiten führen darf (Rechtsentscheid vom 22.2.1984 – 8 W REMiet 194/84).
Nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG a.F. mußte der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen mit der Benennung von Vergleichswohnungen begründete, auf 3 Wohnungen „anderer Vermieter” verweisen. In der ab 1.1.1983 geltenden Neufassung dieser Vorschrift fehlen die Worte „anderer Vermieter”. Nach den Gesetzematerialien sollten dadurch Vergleichswohnungen auch aus dem Bestand des Vermieters herangezogen werden dürfen (Bundestags-Drucksache 9/2079 Seite 16). Ein anderer Schluß ist vom Wortlaut her auch nicht möglich. Darauf darf sich ein Vermieter bei Erfüllung vorprozessualer Anforderungen verlassen. Ein gegenteiliger Wille des Gesetzgebers hätte unmißverständlich zum Ausdruck gebracht werden müssen.
Unabhängig davon vermag der Senat auch nicht zu erkennen, daß Sinn und Zweck der Vorschrift für eine einschränkende Auslegung dieser Bestimmung sprechen könnten. Nach § 2 Abs. 2 MHG soll der Vermieter darlegen, aus welchen Erwägungen er den höheren Mietzins für gerechtfertigt hält. Daher reicht es aus, daß der Mieter durch Hinweise des Vermieters in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzuprüfen und sich zu entscheiden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (Bundesverfassungsgericht a.a.O., BGH Rechtsentscheid vom 20.9.1982 – BGHZ 84, 392) Es ist ihm zuzumuten, selbst weitere Informationen einzuholen (Stellungnahme des Bundesrats zum Regierungsentwurf des 2. WKSchG, Bundestags-Drucksache 7/2011, Seite 10). Das Gesetz eröffnet dem Vermieter zum Zweck der Information des Mieters dre...