OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 31.05.2017 - 20 W 57/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuch: Eintragung eines Vorkaufsrechts mit unzulässiger Preislimitierung

Leitsatz (amtlich)

Wurde ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer unzulässigen Preislimitierung (gutachterlich festgestellter Schätzwert als Mindestpreis) im Grundbuch eingetragen, so wird durch die inhaltliche Unzulässigkeit nur eines Teils der Grundbucheintragung die Zulässigkeit der restlichen Eintragung nicht berührt, wenn diese für sich den wesentlichen Anforderungen genügt und im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass auch ein zulässiges nicht preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht von der Einigung der Vertragsparteien umfasst ist.

Normenkette

BGB §§ 133, 157, 1094; GBO § 53 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Darmstadt (Entscheidung vom 01.12.2016)

Tenor

Das Grundbuchamt wird angewiesen, zu Gunsten des Antragstellers hinsichtlich der am 01.12.2016 von Amts wegen erfolgten Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragenen Vorkaufsrechts einen Amtswiderspruch einzutragen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: EUR 65.000,--

Gründe

I. Der Antragsteller war seit 1993 als alleiniger Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes in Abt. I lfd. Nr. 4 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars N1 vom 06.05.1996 veräußerte der Antragsteller den streitgegenständlichen Grundbesitz unter Erklärung der Auflassung an die Antragsgegnerin Frau A (UR-Nr. .../1996). Diese wurde am 30.08.1996 in Abt. I lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes als Eigentümerin eingetragen.

In Ziff. VI Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages vom 06.05.1996 räumte die Antragsgegnerin dem Antragsteller wie folgt ein Vorkaufsrecht ein:

Der Käufer räumt dem Verkäufer für den Fall der Weiterveräußerung ein Vorkaufsrecht ein, wobei der vom Ortsgericht/einem vereidigten Gutachter festgestellte Schätzwert als Mindestpreis anzusetzen ist.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen eines Monats nach Zugang der Mitteilung des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrages ausgeübt werden.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Vorkaufsrechts mit Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu DM 300.000,- nebst bis zu je 20 % Zinsen und Nebenleistungen im Grundbuch.

Im Wege der Eigenurkunde zum notariellen Kaufvertrag vom 06.05.1996 erfolgte am 05.09.1996 eine Ergänzung des vereinbarten Vorrangsvorbehalts für Grundpfandrechte durch den Notar N1.

Am 17.01.1997 wurde zu Gunsten des Antragstellers in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes folgendes Vorkaufsrecht eingetragen:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für B, geboren am ...1961, Stadt1; Vorrangvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu DM 300.000,- nebst bis zu 20 % Zinsen jährlich seit dem Tage der Eintragung der vorbehaltenen Grundpfandrechte und bis zu 20 % Nebenleistungen einmalig; gemäß Bewilligung vom 06.05.1996 und 05.09.1996 (UR-Nr. .../1996 des Notars N1 in Stadt1); eingetragen am 17.01.1997.

Die Antragsgegnerin veräußerte den streitgegenständlichen Grundbesitz am 18.03.2014 unter Erklärung der Auflassung an Frau C (UR-Nr. .../2014 der Notarin N2). Zu Gunsten von Frau C wurde diesbezüglich am 27.03.2014 eine Auflassungsvormerkung in Abt. II lfd Nr. 6 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notariellen Kaufverträge verwiesen. Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin beantragte mit Schriftsatz vom 10.05.2013 hinsichtlich des zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts, die Worte "für alle Verkaufsfälle" zu streichen. Diesbezüglich adressierte das Grundbuchamt an den Antragsteller mehrere Anhörungsschreiben, die diesem aber nicht zugestellt werden konnten. Mit Zwischenverfügung vom 27.05.2013 forderte die Grundbuchrechtspflegerin die Antragsgegnerin sodann auf, eine diesbezügliche Bewilligung des Antragstellers vorzulegen. Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragsgegnerin vom 16.08.2013 hat der Senat mit Beschluss vom 13.02.2014, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, die angefochtene Zwischenverfügung aus formalen Gründen aufgehoben (Az. 20 W 29/2014).

Im Hinblick auf den notariellen Kaufvertrag vom 18.03.2014 teilte die beurkundende Notarin mit Schriftsatz vom 31.05.2016 bezüglich des zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts mit, dieser Kaufvertrag sei dem Antragsteller am 13.02.2016 zugestellt worden. Ein Anhörungsschreiben des Grundbuchamts vom 06.07.2016 im Hinblick auf die von der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit dem eingetragenen Vorkaufsrecht beantragte Löschung der Worte "für alle Verkaufsfälle" wurde dem Antragsteller am 14.07.2016 zugestellt. Mit Schreiben vom 29.07.2016 und vom 05.10.2016 widersprach der Antragsteller einer Löschung der Worte "für alle Verkaufsfälle". Mit weiterem Anhörungsschreiben vom 15.10.2016 wurde dem Antragsteller mitgeteilt, dass die Löschung des Zusatzes "für alle Vorkaufsfälle" nunmehr in den Hintergrun...