OLG Frankfurt am Main Urteil vom 03.12.1998 - 3 U 257/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Vorläufige Bindungswirkung eines Schiedsgutachtens zur Miethöhe; Auslegung einer Vertragsklausel über eine Neufestsetzung des Mietzinses bei Änderung eines Kostenindexes

Leitsatz (redaktionell)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1.a) Das gemäß § BGB 317 zur Klärung der Miethöhe eingeholte Sachverständigengutachten entfaltet zwischen den Vertragsparteien auch dann eine einstweilige Bindungswirkung, wenn man es als offenbar unbillig iS des BGB § 319 Abs 1 ansehen würde.

1.b) Diese einstweilige vertragsgestaltende Bindungswirkung besteht so lange, als das Schiedsgutachten des Sachverständigen nicht durch ein gerichtliches Bestimmungsurteil nach BGB § 319 Abs 1 S 2 ersetzt ist. Deshalb darf der Mieter die in einem solchen Schiedsgutachten festgesetzte niedrigere Miete anstelle der ursprünglich vereinbarten höheren Miete entrichten, ohne insoweit dem Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesetzt zu sein.

2. Sieht eine vertragliche Mietklausel im Falle der Veränderung eines bestimmten Kostenindex Verhandlungen über eine "Neufestsetzung" des Mietzinses vor, so handelt es sich im Zweifel nicht um eine Mietanpassungsklausel, sondern um eine Mietneufestsetzungsklausel. Im Falle einer Mietneufestsetzungsklausel ist der Schiedsgutachter befugt, einen niedrigeren als den ursprünglich vereinbarten Mietzins festzusetzen. Die sachlich zutreffende Mietzinsfestsetzung wäre im Rahmen der gerichtlichen Ermessensüberprüfung nach BGB § 319 zu erörtern.

Normenkette

BGB § 317 Abs. 1, § 319 Abs. 1, § 535 S. 2

Fundstellen

Haufe-Index 538161

NJW-RR 1999, 379

NZM 1999, 118

ZMR 1999, 245

WuM 1999, 31