Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur sittenwidrigen Überhöhung der Provision eines Maklers
Normenkette
BGB § 138
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 19.07.2007; Aktenzeichen 2-7 O 93/07) |
Gründe
I. Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird gem. § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, weil die Revision nicht zugelassen wurde und ein Rechtsmittel gegen das Urteil deshalb bei einer Beschwer der unterlegenen Beklagten von nicht mehr als 20.000 EUR unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, § 544 ZPO).
II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das LG hat der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 13.340 EUR gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB.
1. Unstreitig hat die Klägerin an die Beklagte 13.340 EUR gezahlt. Hierbei handelte es sich um eine Leistung zur Erfüllung des zwischen den Parteien am 2.8.2004 geschlossenen Vertrags.
2. Dieser Vertrag ist unwirksam, so dass die Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erfolgt ist.
a) Entgegen der Auffassung des LG folgt dies allerdings nicht daraus, dass die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vergütung in dem von der Beklagten verwendeten Formularvertrag mit der Regelung des § 652 Abs. 1 BGB unvereinbar wäre, nach der der Lohnanspruch des Maklers nur im Erfolgsfall entsteht (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Inhalt des Formularvertrags kann nämlich nicht allein an den gesetzlichen Vorschriften über den Maklervertrag gemessen werden, weil sich die Beklagte über eine bloße Maklertätigkeit hinaus auch zur Erbringung von Dienstleistungen verpflichtet hat, mögen diese im vorliegenden Einzelfall auch nicht von erheblichem Gewicht gewesen sein. Insoweit sind die gesetzlichen Vorschriften über den Dienstvertrag als Prüfungsmaßstab heranzuziehen. Für den Dienstvertrag ist eine erfolgsunabhängige Vergütung aber gerade typisch (§ 611 Abs. 1 BGB).
b) Der Vertrag vom 2.8.2004 ist allerdings gem. § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Er verstößt gegen die guten Sitten, weil sich die Beklagte eine Gegenleistung hat versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der von ihr geschuldeten Leistung steht.
Für die Beurteilung des Wertes der von der Beklagten vertraglich übernommenen Leistung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Vertrag vom 2.8.2004 insgesamt als Maklervertrag i.S.v. § 652 BGB zu qualifizieren ist - wovon das LG auszugehen scheint - oder ob er als Maklerdienstvertrag anzusehen ist (vgl. BGH NJW 1985, 2477, 2478) oder ob es sich bei ihm um einen aus einem Dienstvertrag und einem Maklervertrag zusammengesetzten Vertrag handelt (vgl. BGH NJW 1983, 985). In jedem Fall sollte die Leistung der Beklagten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien in erster Linie darin bestehen, einen Kaufvertrag über das Hausgrundstück der Klägerin zu vermitteln, wobei es sich um die typische Leistung eines Immobilienmaklers handelt. Dies kommt bereits in der "vertraulichen Informationsanfrage" der Klägerin vom 20.7.2004 zum Ausdruck, in der sie der Beklagten mitteilte, sie biete ein freistehendes Haus zum Verkauf an. Dementsprechend hat die Beklagte das zu veräußernde Objekt in ihrer hauseigenen Zeitschrift als Immobilie inseriert und darauf hingewiesen, dass es hauptsächlich "um Grund und Boden und natürlich das Haus" gehe. Soweit sich die Beklagte in dem Vertrag vom 2.8.2004 über die reine Vermittlungstätigkeit hinaus zu Dienstleistungen verpflichtet hat, die typischerweise im Zusammenhang mit Unternehmensveräußerungen zu erbringen sind, kam dem von vornherein kein besonderes Gewicht zu. Denn die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin als Betreiberin einer Frühstückspension war ihrer Art nach ausgesprochen schlicht und ihrem Umfang nach derart unbedeutend, dass sie vom Finanzamt als reine Liebhaberei eingestuft worden war. Damit stand bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest, dass in Bezug auf das mitzuveräußernde Unternehmen keine besonderen Beratungsleistungen zu erbringen sein würden und dass insbesondere eine Prüfung der "Kompetenz" der Kaufinteressenten oder eine "Koordination" der beiderseitigen anwaltlichen, steuerlichen und sonstigen Berater nicht ernsthaft erforderlich werden würde.
Die Beklagte hat sich für ihre im Wesentlichen in der Tätigkeit eines Immobilienmaklers bestehende Leistung nicht nur eine erfolgsunabhängige Vergütung i.H.v. 13.340 EUR, sondern zusätzlich eine erfolgsabhängige Provision i.H.v. 12 % des Verkaufspreises zzgl. Umsatzsteuer versprechen lassen. Selbst wenn man das für die übernommenen Dienstleistungspflichten vereinbarte Honorar noch für angemessen hielte, wäre jedenfalls die vereinbarte Erfolgsprovision sittenwidrig überhöht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein die Sitt...