Leitsatz (amtlich)
Eine vertraglich übernommene Betriebspflicht kann auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet nicht von vorn herein aus.
Verfahrensgang
LG Hanau (Aktenzeichen 1 O 1113/08) |
Gründe
I.
Die Verfügungsbeklagte, die von dem Verfügungskläger eine Hotelimmobilie in O1 gemietet hatte, hat den Betrieb des gemieteten Hotels "A O1" zum 31.10.2008 eingestellt. Der Verfügungskläger begehrt von der Beklagten im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederaufnahme und Fortführung des Betriebes.
Zwischen dem Rechtsvorgänger des Verfügungsklägers, der das Objekt von den Voreigentümern erworben hat und der am 08.03.2007 im Grundbuch von O1 als Eigentümer eingetragen wurde, und der Beklagten, die bis zum Jahre 2001 unter einem anderen Namen firmierte , wurde am 22.11.2000 ein Mietvertrag über die Hotelimmobilie ... Straße ... in O1 geschlossen. In § 1 Nr. 2 des Vertrages wurde vereinbart, dass das Mietobjekt zu dem seinen Zweck entsprechenden Betrieb, also zu dem Zwecke eines Dreisternehotels nach Maßgabe der Bestimmung der Ziffer 1 vermietet werde. Weiterhin wurde geregelt, dass eine andere Nutzung ausgeschlossen sei und die Mieterin verpflichtet sei, das Mietobjekt zu den in diesem Vertrag festgelegten Zwecken zu nutzen und zu betreiben. In § 1 Nr. 4 wurde vereinbart, dass die Mieterin nach Übergabe verpflichtet sei, im Hotel, in der Küche und im Restaurant die Voraussetzungen aufrecht zu erhalten, die zum Betrieb eines Dreisternehotels notwendig sind. Weiter wurde in § 1 Nr. 6 des Vertrages geregelt, dass für den Fall, dass der Mieterin die vertragliche Nutzung unmöglich, erschwert oder sonst eingeschränkt werde aus Gründen, die in ihrer Person oder in der Art und Ausübung gerade ihres Unternehmens liegen, von dieser daraus keinerlei Rechte auf Aufhebung und Abänderung des Vertrags hergeleitet werden könnten. In § 2 des am 22.11.2000 unterzeichneten Vertrages wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis ab dem Tag der Übergabe beginne und auf 20 Jahre abgeschlossen werde. Der Mietzins für die Immobilie wurde in § 3 auf einen festen Mietzins von jährlich 829.980 DM zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer festgelegt. In § 12 des Vertrages wurde vereinbart, dass eine Kündigung dieses Vertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich sei, wenn ein wichtiger Grund vorliege. Als solcher wurde unter § 12 a) der Fall bezeichnet, dass die Mieterin den Gewerbebetrieb einstellt oder wenn ihr die behördliche Erlaubnis entzogen werde. Weiterhin wurden in § 12 dann andere wichtige Gründe dargestellt, unter anderem ein Verzug der Mieterin mit der Mietzinszahlung und die Änderung der Betriebsart ohne Zustimmung der Vermieterin.
Nachdem die Beklagte mit dem Betrieb des Hotels Verluste erwirtschaftete, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31.07.2008 zum 31.10.2008 vorsorglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Ein Grund für die Kündigung wurde in diesem Schreiben nicht genannt, vielmehr wies die Verfügungsbeklagte darauf hin, dass sie das Mietobjekt am 31.10.2008 an den Kläger zurückgeben werde und sie gerne bereit sei, die sich aus dieser Angelegenheit ergebenden Fragen in einem gemeinsamen Gespräch zu erörtern. Für den Fall, dass ein Interesse des Verfügungsklägers an einem solchen Gespräch bestehe, bat die Verfügungsbeklagte um Terminsvorschläge.
Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 03.09.2008 ließ der Kläger darauf hin- weisen, dass die Kündigung unbegründet sei, da die Verfügungsbeklagte kein Recht zur vorzeitigen Beendigung des bis zum 15.12.2002 fest abgeschlossenen Mietvertrages habe. Die Verfügungsbeklagte wurde aufgefordert, gegenüber dem Bevollmächtigten des Klägers bis zum 17.09.2008 schriftlich zu erklären, dass sie aus der ausgesprochenen Kündigung keine Rechte herleiten werde. Ferner wurde die Beklagte aufgefordert, die Betriebsverpflichtung einzuhalten.
Nachdem die Beklagte zunächst nach der Kündigung den Hotelbetrieb noch in unvermindertem Umfang fortgeführt hatte, wurde dieser zum 31.10.2008 eingestellt. Den Hotelangestellten wurden die Arbeitsverhältnisse jeweils mit Schreiben vom 30.09.2008 gekündigt und ein Teil dieser Kündigungen wurde am selben Tag den Angestellten persönlich übergeben. Die Verträge mit Lieferanten wurden teilweise gleichzeitig mit Schreiben vom 30.09.2008 gekündigt, zum Teil mit Schreiben, die bis Mitte Oktober 2008 erstellt wurden. Hotelzimmer in dem angemieteten Hotel konnten nur noch bis zum 15.10.2008 gebucht werden, Buchungen für spätere Zeiten wurden von der Verfügungsbeklagten nicht mehr angenommen. Bereits vorliegende Buchungen auch für den ... im Jahre 2009 wurden storniert.
Der Verfügungskläger hat die Ansicht vertreten, aufgrund der vereinbarten Betriebspflicht sei die Beklagte verpflichtet, das Hotel zu betreiben. Insoweit stehe ihm gegen die Beklagte ein Verfügungsanspruch zu. Der Verfügungskläger hat weiter die Auffassung vertreten, dass auch ein Verfügungsgrund bestehe, da die Schließung ...