Leitsatz (amtlich)
Berechtigung zur Ausübung eines Vorkaufsrechts
Normenkette
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Urteil vom 27.10.2017; Aktenzeichen 91 O 101/16) |
Tenor
Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das am 27.10.2017 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Darmstadt wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des jeweiligen Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Die Beteiligten streiten um die Berechtigung der Beteiligten zu 3) zur Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Der Beteiligte zu 2) ist zusammen mit Frau A zu je 1/2 Gesellschafter der Beteiligten zu 1). Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2015, UR-Nr. .../15 des Notars B teilte die Beteiligte zu 1) einen ihr gehörenden 1/8 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz in Stadt1, Flur ..., Flurstück .../5, Straße1 in 2 Miteigentumsanteile zu je 1/16 und veräußerte diese an den Beteiligten zu 2) und die A1 GmbH, deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführern seinerzeit Frau A war. Die Veräußerung erfolgte unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3). In derselben Urkunde beschlossen die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) deren Auflösung zum 31.12.2015. Gemäß notarieller Urkunde vom 19.02.2016 zu UR-Nr. .../2016 erklärten der Beteiligte zu 2) und die A1 GmbH den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das vorbezeichnete Grundstück hat eine Größe von ca. 3223 qm und liegt teilweise im Bereich des Bebauungsplanentwurfs "Straße1, Bereich F, südlich der Straße2" der Beteiligten zu 3). Der im Planbereich liegende Grundstücksteil ist im Planentwurf als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen.
Mit Bescheid vom 25.02.2016, Az. ..., übte die Beteiligte zu 3) das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. S. 2 BauGB an dem 1/8-Miteigentumsanteil gegenüber der Beteiligten zu 1) aus und setzte den Entschädigungswert nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB über den betroffenen Miteigentumsanteil auf insgesamt 62.500,00 EUR fest. Mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Abs. 1 BauGB begehren die Antragsteller die Aufhebung dieses Bescheides. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Mit Urteil vom 27.10.2017 hat das Landgericht - Baulandkammer - den Bescheid der Antragsgegnerin vom 25.02.2016 aufgehoben. Das Landgericht hat ausgeführt, dass der Bebauungsplanentwurf der Antragsgegnerin zwar eine Festsetzung für einen der in § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genannten Zwecke, nämlich als öffentliche Verkehrsfläche für die Herstellung des vorgesehenen Verkehrsknotens enthalte. Es hat zudem angenommen, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB grundsätzlich auch an katastermäßig nicht bezeichneten unbegrenzten Grundstücksteilen bestehen kann und der Entstehung des Vorkaufsrechts deshalb nicht entgegenstehe, dass es sich nur auf eine Teilfläche des in Rede stehenden Grundstücks erstrecke. Es hat außerdem auch das Vorliegen eines Vorkaufsfalles bejaht, weil die Übernahme eines Grundstücks durch einen Gesellschafter dem Vorkaufsrecht unterliege, ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen worden sei und das Vorkaufsrecht grundsätzlich auch bezüglich eines ideellen Miteigentumsanteils anwendbar sei. Die Ausübung des Vorkaufrechts sei aber rechtswidrig, weil es nur an einer realen Teilfläche bestehe, jedoch an einem ideellen Anteil bezogen auf das gesamte Grundstück ausgeübt werde. Mit den Vorschriften des BauGB sei es nicht vereinbar, das Vorkaufsrecht an einer Fläche auszuüben, die nicht im Plangebiet liege. Bei einem ideellen Miteigentum wäre dies aber der Fall, weil sich dieses auf das gesamte Grundstück beziehe. Im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der rechtlichen Konsequenzen sei zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin ohne das Vorkaufsrecht nicht rechtlos gestellt sei, weil sie den mit der Ausübung verbundenen Zweck auch auf andere Weise, z.B. durch ein Umlegungsverfahren, erreichen könne.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Sie macht geltend, das Landgericht sei zu Unrecht zu der Auffassung gelangt, trotz Zulässigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts an einer Teilfläche und trotz Anwendbarkeit des Vorkaufsrechts bezüglich eines ideellen Miteigentumsanteils sei die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig. Bei einer Konstellation wie der hier vorliegenden, wonach nur eine Teilfläche des Grundstücks vom Vorkaufsrecht betroffen sei und wonach keine Teilfläche, sondern ein ideeller Miteigentumsanteil v...
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