Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietzins für Spielhalle trotz fehlender ordnungsrechtlicher Nutzungsgenehmigung
Verfahrensgang
BGH (Urteil vom 11.01.2017; Aktenzeichen XII ZR 79/16) |
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 26.08.2015; Aktenzeichen 2-23 O 87/13) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Frankfurt a.M. vom 26.8.2015 (Az.: 2-23 O 87/13) wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 348.075,- EUR festgesetzt.
Gründe
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Der Kläger als Vermieter verlangt mit seiner Klage von der Beklagten als Mieterin Zahlung von Mietzins für den Zeitraum von Dezember 2012 bis einschließlich Dezember 2013 aus dem Mietvertrag der Parteien vom 7.7./20.7.2011 über die im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß der Liegenschaft Straße1 in Stadt1 gelegenen Gewerberäume. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen A und C die Beklagte durch Urteil vom 26.8.2015, ihr zugestellt am 1.9.2015, antragsgemäß verurteilt, an den Kläger 348.075,- EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. aus einem Betrag von 107.000,- EUR seit dem 7.3.2013 und ausgerechneten Zinsen in Höhe von 1.832,45 EUR sowie aus einem weiteren Betrag in Höhe von 240.975,- EUR seit dem 7.12.2013 und ausgerechneten Zinsen in Höhe von 6.214,58 EUR sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 2.078,40 EUR zu zahlen.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Beklagte schulde die geforderte vertragliche Miete; diese sei während des maßgebenden Zeitraums nicht gemindert gewesen. Zwar sei die Mietsache nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck der Nutzung als Spielhalle nutzbar, da die entsprechende Genehmigung des Ordnungsamtes mit - wenn auch anfechtbarer - Verwaltungsverfügung vom 16.7.2013 versagt worden. Bis dahin sei die Beklagte aber schon vereinbarungsgemäß zur Mietzahlung verpflichtet gewesen, da die Miete bereits während der Umbauphase geschuldet und gezahlt worden sei. Aber auch darüber hinaus habe sie Zahlung der Miete geschuldet, da sie nach § 2 Abs. 5 des Mietvertrages selbst das Risiko der Versagung der zum Spielbetrieb erforderlichen Genehmigungen übernommen habe.
Diese vertragliche Übertragung des Nutzungsrisikos auf die Mieterin sei wirksam; ein etwaiger Verstoß gegen die §§ 305 ff. BGB komme nicht in Betracht, da die Parteien insoweit eine Individualvereinbarung getroffen hätten. Dies stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit hinreichender Sicherheit fest. Der Zeuge A habe glaubhaft bestätigt, dass er insbesondere die Regelung des § 2 Abs. 5 des Mietvertrages selbst formuliert habe. Die Vertragsklauseln seien auch lediglich zur einmaligen Verwendung im Mietverhältnis zur Beklagten bestimmt gewesen. Bei der Mietfläche habe es sich um die einzige zu vermietende Casinofläche in dem Objekt gehandelt, die auch erst mit Erteilung der Baugenehmigung in dieser Form entstanden sei. Zudem beruhe der Vertrag auf Verhandlungen der Parteien, wie die Beweisaufnahme gleichfalls bestätigt habe. In deren Zuge seien einzelne Klauseln auch tatsächlich geändert worden. Gerade über die Klausel in § 2 Abs. 5 des Mietvertrages hätten die Parteien vor dem Hintergrund der erwarteten Änderungen des Spielhallengesetzes verhandelt und sie in den Mietvertrag aufgenommen. Der Zeuge A habe bestätigt, die Klausel dem Geschäftsführer der Beklagten erläutert zu haben, welcher diese akzeptiert habe. Auch der Zeuge C und der Geschäftsführer der Beklagten hätten bestätigt, dass die Vertragsparteien die mögliche Änderung des Glückspielgesetzes diskutiert hätten. Die Aussagen der Zeugen A und C seien nach ihrem Inhalt und dem persönlichen Eindruck von den Zeugen glaubhaft.
Der Vertrag sei auch mit Zahlung des Honorars an den Zeugen A durch die Beklagte gemäß § 22 Abs. 9 des Mietvertrages wirksam geworden. Die nachträgliche Rückforderung des Honorars lasse die Wirksamkeit nicht wieder entfallen. Eine etwaige Störung der Geschäftsgrundlage hätte nur das Recht der Beklagten zur Folge, den vertraglichen Nutzungszweck zu ändern. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des LG verwiesen.
Gegen diese Verurteilung durch das LG wendet sich die Beklagte mit ihrer am 30.9.2015 eingelegten und am 30.10.2015 begründeten Berufung. Sie ist der Ansicht, die Miete sei wegen der Nichterteilung der Genehmigung für den gesamten Zeitraum bis zur rechtskräftigen verwaltungsgerichtl...