Verfahrensgang
LG Darmstadt (Urteil vom 07.08.1996; Aktenzeichen 9 O (B) 4/94) |
Tenor
Auf die Berufung der Antragsgegnerin wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt – Kammer für Baulandsachen – vom 7. August 1996 – 9 O (B) 4/94 – abgeändert. Der Antrag der Antragsteller zu 1) und 2) auf gerichtliche Entscheidung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Festsetzung des Verkehrswerts in dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 21. Januar 1994 von 240,– DM/qm abgeändert wird auf 337,– DM/qm. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Antragsteller zu 1) und 2) 36 % und die Antragsgegnerin 64 %.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Antragsteller zu 1) und 2) können die Zwangsvollstreckung der Kosten der Antragsgegnerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,– DM abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Antragsgegnerin kann die Zwangsvollstreckung der Kosten der Antragsteller zu 1) und 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,– DM abwenden, sofern nicht die Antragsteller zu 1) und 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Wert der Beschwer beträgt für die Antragsteller zu 1) und 2) 140.250,– DM und für die Antragsgegnerin 247.350,– DM.
Tatbestand
Der Antragsteller zu 1) bot der Antragstellerin zu 2) mit notariell beurkundeter Erklärung vom 21.12.1989 den Erwerb der 2.550 qm großen Außenbereichsfläche in Bad Homburg v.d.H. Flur 6, Flurstück 48, eingetragen im Grundbuch von G. Band 113, Blatt 3228, lfd. Nr. 4, Ackerland, zum Preis von 999.600,– DM (392,– DM/qm) an. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin vom 14.02.1977 sowie im Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt am Main vom 07.07.1987 als Wohnbaufläche dargestellt.
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 18.11.1993 nahm die Antragstellerin zu 2) das Grundstückskaufangebot an.
Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloß am 16.12.1993 die Vorbereitung der Entwicklung für den Bereich „Am Bornberg” und machte dies öffentlich bekannt.
Am 16.12.1993 beschloß die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin ebenfalls, von dem Vorkaufsrecht nach § 3 Abs. 1 BauGBMaßnG Gebrauch zu machen. Unter dem 20.01.1994 bewertete der Gutachterausschuß für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt … den Verkehrswert des veräußerten Anwesens zum Stichtag 18.11.1993 unter Zugrundelegung der Qualität „Agrarfläche mit Bauerwartung (Bauerwartungsland in unterer Entwicklungsstufe)” mit 240,– DM/qm und damit mit insgesamt 612.000,– DM (Bl. 37 der Behördenakte – BA –). Mit Bescheid vom 21.01.1994 (Bl. 29 BA), dem Antragsteller zu 1) zugestellt am selben Tage, übte die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht dem Antragsteller zu 1) gegenüber zu dem vom Gutachterausschuß bestimmten Preis aus. Gegen diesen Bescheid wendeten sich die Antragsteller zu 1) und 2) mit ihrem am 18.02.1994 bei der Antragsgegnerin eingegangenen Antrag auf gerichtliche Entscheidung (Bl. 2 der Gerichtsakte – GA –).
Die Antragsteller haben im ersten Rechtszug geltend gemacht, der Bescheid vom 21.01.1994 über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten. Es fehle an einem förmlichen Beschluß der Stadtverordnetenversammlung zur Ausübung des Vorkaufsrechts; diese hätte Jedenfalls über den konkreten Antrag diskutieren und im übrigen öffentlich tagen müssen. Darüber hinaus fehle es an der nach § 28 HVwVfG erforderlichen vorherigen Anhörung. Mangels Anhörung habe die Antragstellerin zu 2) auch ihr Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB nicht ausüben können. Der Erwerb des Grundstücks durch die Antragsgegnerin liege im übrigen nicht im Allgemeinwohl. Mit dem Bescheid umgehe die Antragsgegnerin enteignungsrechtliche Vorschriften. Schließlich lasse der Umstand, daß die gemeindliche Entwicklungsabsicht zeitlich und inhaltlich noch zu unbestimmt sei, das Vorkaufsrecht entfallen. Im Bescheid der Antragsgegnerin fehlten die Angabe des Verwendungszwecks und eine hinreichende Begründung. Rechtsfehlerhaft sei es auch, daß den Antragstellern das Gutachten des Gutachterausschusses nicht innerhalb der Zweimonatsfrist zugestellt worden sei. Letztlich überschreite der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert auch nicht deutlich in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise.
Die Antragsteller haben im ersten Rechtszug beantragt,
den Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung eines Vorkaufsrechts aufzuheben,
hilfsweise,
für den Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts die Antragsgegnerin zu verurteilen, an den Antragsteller zu 1) den zwischen den Antragstellern vereinbarten Kaufpreis von DM 392,00 pro qm = DM 999.600,00 zu zahlen.
Die Antragsgegnerin hat beantragt,
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Sie hat den angefochtenen Bescheid vom 21.01.1994 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert verteidigt. Sie hat dazu im wese...
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