Verfahrensgang
LG Wiesbaden (Urteil vom 14.08.1986; Aktenzeichen 7 O 32/86) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. August 1986 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden – 7. Zivilkammer – wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Wert der Beschwer der Beklagten beträgt 87.352,50 DM.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses … in … in dessen Erdgeschoß und 1. Obergeschoß die Beklagte eine Gaststätte betreibt sowie 3 Räume im 3. Obergeschoß als Personalräume benutzt. Die Klägerin verlangt Räumung aufgrund einer im Schreiben vom 13.1.1986 (Bl. 20 d. A.) ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen angeblicher Zahlungsrückstände in Höhe von 57.529,39 DM.
Die Beklagte ist Mieterin der Gaststättenräume seit 1.7.1978 aufgrund der Vereinbarung vom 5.7.1978 (Bl. 8 d. A.). Damals trat sie noch als … in den bestehenden Mietvertrag zwischen der Klägerin und ihrem heutigen Geschäftsführer … ein. … seinerseits war durch Vereinbarung vom 26.5.1978 (Bl. 7 d. A.) ab 1.7.1978 in den Mietvertrag der Klägerin mit … eingetreten. … wiederum war aufgrund einer Vereinbarung vom 20.12.1974 (Bl. 14 d. A.), die noch mit dem Voreigentümer des Grundstücks, …, getroffen worden war, in den Mietvertrag zwischen … und … vom 10.3.1972 (Bl. 126 d. A.) einschließlich aller Zusätze, insbesondere dessen vom 1.10.1973 (Bl. 13 d. A.), eingetreten. Die Räume im 3. Obergeschoß mietete die Beklagte als „Personalräume zur Gaststätte im pt.” durch Vertrag vom 1.8.1978 (Bl. 11 d. A.). Außerdem mietete der Geschäftsführer der Beklagten persönlich im 2. Obergeschoß am 16.10.1979 Büroräume (Bl. 49 der Beiakten 98 C 510/83 des Amtsgerichts Wiesbaden).
Die Mietzeit sollte gemäß § 2 Abs. 1 der Mietverträge vom 10.3.1972 und 1.8.1978 einheitlich am 31.5.1987 enden. Im Mietvertrag von 1972 ist eine Option des Mieters auf weitere 5 Jahre vorgesehen. Weiter enthalten beide Verträge eine Klausel über die Verlängerung des Mietverhältnisses um 1 Jahr, wenn nicht eine der Parteien – nach dem Mietvertrag von 1972: spätestens 3 Monate – vor Ablauf des Mietverhältnisses widerspricht. Weder hat die Beklagte eine Optionserklärung abgegeben noch ist ein ausdrücklicher Widerspruch seitens der Klägerin erfolgt, wie sich bei der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergeben hat.
Die Miete für die Gaststätte beträgt nach dem Zusatz vom 1.10.1973 2.825,– DM (Bl. 13 d. A.), für die Personalräume nach dem Mietvertrag von 1978 240,– DM (Bl. 11 R d. A.) Außerdem hat die Beklagte auf Nebenkosten für die Gaststätte à cto. 600,– DM monatlich, davon aufgrund der Vereinbarung vom 26.5.1978 300,– DM für Heizung, 300,– DM für die übrigen Nebenkosten, zu zahlen, für die Personalräume 40,– DM für Heizungskosten. Während nach § 3 des Mietvertrages von 1972 für „städtische Umlagen – Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßen-Reinigung u. s. w. ohne Wasser-Kanal-Gebühren” 100,– DM, für Heizung … 140,– DM. und zwar nach § 4 als monatliche Abschlagszahlung, sowie nach § 21-7 des gleichen Vertrages die Kosten für Wasser und Kanal nach Abrechnung gezahlt werden sollten, enthält der Zusatz vom 1.10.1973 die Festlegung von 600,– DM monatlich à conto für Nebenkosten. In der Vereinbarung vom 26.5.1978 (Bl. 7 d. A.) heißt es weiter:
„Neben der Miete sind folgende Nebenkosten anteilig zu bezahlen: Grundsteuer. Straßenreinigung, Müllabfuhr, Strom, Wasser, Kaminkehrer, Hausversicherung, Hausmeister, Hausverwaltung, Passagenreinigung, Heizung. Von der Pauschale zu monatl. DM 600,– werden … DM 300,– für Heizung, DM 300,– für, andere Nebenkosten angerechnet. Aus den Jahren 76/77 besteht noch eine Schuld des Herrn …. Herr … erklärt hinsichtlich dieser Schuld die selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber ….”
Zur Frage der Kündigung enthalten die Mietverträge von 1972 und 1978 in § 2 IV vorgedruckte Klauseln mit folgendem Wortlaut:
„Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (z. B. Zahlungsrückstand, erhebliche Belästigung des Vermieters oder anderer Mieter, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Überlassung an Dritte u. s.w.). Ein Zahlungsrückstand in diesem Sinne liegt vor, wenn der Mieter mit mehr als einer Rate im Rückstand ist.”
In der Vereinbarung vom 20.12.1974 heißt es im letzten Absatz:
„In diesem Zusammenhang wird nochmals betont, daß die Nichtbezahlung der Miete oder Nebenkosten, wie im Vertrag vereinbart, die sofortige fristlose Kündigung nach sich zieht. …”
In der Folgezeit kam es zu zahlreichen Prozessen, weil die Beklagte bzw. … die von der Klägerin verlangten Beträge nicht zahlte.
In dem Verfahren vor dem Landgericht Wiesbaden 9 O 16/82 verl...
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