Verfahrensgang
LG Kassel (Urteil vom 21.05.1997; Aktenzeichen 6 O 2311/96) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 21. Mai 1997 (6 O 2311/96) abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer der Klägerin beträgt 34.500 DM.
Gründe
Die Klägerin nimmt die Beklagten im Anschluß an deren Erwerb eines Hausgrundstücks auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch.
Der – im Berufungsrechtszug als Zeuge vernommene – Unternehmensberater … war Eigentümer des Hausgrundstücks … in … Ende 1994 entschloß er sich, das Grundstück zu verkaufen. Am 17.12.1994 schaltete er ein Inserat in der Kasseler Tageszeitung Hessisch Niedersächsische Allgemeine, HNA, in welchem er auf das Anwesen unter der Bezeichnung „… Jugendstil-Villa”, darin 9 Zimmer, 2 Küchen, 3 Bäder, ca. 240 qm Wohnfläche, Parkett, Veranda, Balkon, 810 qm Grundstück und
hinwies. Die Beklagten wurden auf dieses Inserat aufmerksam und wendeten sich telefonisch an den Zeugen – der die auf das Inserat eingehenden Anrufer über die angegebene Telefonnummer zu einer Bekannten geleitet hatte, die ernsthafte Interessenten an ihn weitervermittelte – und kamen mit ihm überein, das Grundstück von außen anzusehen und gegebenenfalls auf ihn wieder zuzukommen. Bei ihrer In-Augenschein-Nahme des Objekts empfanden sie den Verkaufspreis von 890.000 DM als unakzeptabel und verfolgten die Angelegenheit nicht mehr weiter.
Der Zeuge … versuchte in der Folgezeit, das Objekt zu 795.000 DM an den Mann zu bringen. Als dies erfolglos blieb, entschloß er sich, es über einen Makler anzubieten. Am 5.5.1995 vereinbarte er mit der Klägerin einen Makler-Alleinauftrag für die Dauer von sechs Monaten, kündbar vier Wochen vor Ablauf und sich andernfalls jeweils um drei Monate verlängernd (Anlage zum Schriftsatz der Klägerin vom 17.2.1997; Bl. 37 d.A.). Der Angebotspreis für das Objekt sollte nun bei 695.000 DM liegen.
Am 10.6.1995 inserierte die Klägerin das Grundstück mit einem Preis von 695.000 DM. Hierauf meldeten sich die Beklagten am 12.6.1995 bei der Klägerin und baten um Übersendung eines Exposés.
Dies erhielten sie unter gleichem Datum durch die – im Berufungsrechtszug als Zeugin vernommene – Mitarbeiterin … der Klägerin zugesandt. Im Text des Exposés ist eingangs auf eine, im Erwerbsfall mit Abschluß des Kaufvertrages entstehende, vom Käufer an die Klägerin zu zahlende Provision einschließlich MSt. von 5,75 % des Kaufpreises hingewiesen. Das Wohnhaus ist mit Bild dargestellt, Lage und Ausstattung sind im einzelnen beschrieben, und wichtige Daten wie Baujahr, und Grundstücksgröße, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer usw., sowie der Name des Verkäufers sind angegeben. Der Kaufpreis ist mit 695.000 DM benannt. Zu den Einzelheiten wird auf die Anlage zur Klageschrift (Bl. 6 d.A.) Bezug genommen.
In der Folgezeit erkundigte sich die Zeugin … an 27. und am 29.6.1995 bei den Beklagten nach deren Entscheidung und erhielt als Auskunft, sie, die Beklagten, seien sich noch nicht sicher. Am 5.7.1995 teilte der Beklagte zu 1. der Zeugin telefonisch mit, es bestehe – insbesondere bei der Beklagten zu 2. – Interesse für ein anderes Objekt, man werde aber gegebenenfalls – je nach dem, wie ein Riß an dem anderen Gebäude zu beurteilen sei – auf das Angebot der Klägerin zurückkommen.
Nachdem der Alleinauftrag des Verkäufers mit der Klägerin beendet worden war, wurde das Anwesen im Oktober 1995 anderweitig inseriert, und zwar von der Maklerfirma … zum Kaufpreis von 690.000 DM mit dem Zusatz: „Keine Käuferprovision”. Hierauf meldeten sich die Beklagten erneut und führten auch mit jener Maklerfirma eine Besichtigung des Objekts durch.
Schließlich erschien Anfang Dezember 1995 ein Inserat der Firma … in dem das Objekt zu 650.000 DM angeboten wurde. Wieder meldeten sich die Beklagten als Interessenten, forderten ein Exposé an, welches ihnen unter dem 15.12.1995 zuging (Anlage zur Klageerwiderungsschrift; Bl. 21 d.A.) und nahmen an zwei Innenbesichtigungen des Anwesens teil. Dies alles führte dazu, daß sie schließlich mit dem Verkäufer, dem Zeugen … in Verhandlungen eintraten, an welchen der Geschäftsführer der Firma … maßgeblich mitwirkte, und an deren Ende der am 29.12.1995 notariell beurkundete Kauf der Beklagten zum Preise von 600.000 DM stand.
Hiervon erfuhr die Klägerin im Laufe des Jahres 1996 und stellte den Beklagten unter dem 26.9.1996 ihre Maklerprovision zu 5 % aus dem Kaufpreis von 600.000 DM (30.000 DM) zuzüglich 15 % MSt. (4.500 DM), zusammen 34.500 DM, in Rechnung. Die Beklagten haben hierauf nicht gezahlt.
Die Klägerin hat vorgebracht, ihr Nachweis des Objekts vom 12.6.1995 und die Besichtigung am 23.6.1995 seien für den späteren Abschluß des Kaufvertrages ursächlich geworden, auch wenn das Anwesen zwischenzeitlich von anderen Maklern angeboten und von den Beklagten schließlich zu einem niedrigeren Kaufpreis erworben w...