OLG Frankfurt am Main Urteil vom 29.01.1998 - 15 U 90/97

Verfahrensgang

LG Marburg (Teilurteil vom 05.03.1997; Aktenzeichen 2 O 331/96)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Teilurteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom 5. März 1997 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung über die Klage an das Landgericht Marburg zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu befinden hat.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer wird für die Klägerin auf 7.537,50 DM, für den Beklagten zu 1) auf 17.600 DM und für den Beklagten zu 2) auf 6.636,50 DM festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zahlung restlichen Mietzinses.

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Geschäftshaus bebauten Grundstückes … Mit Vertrag vom 01.03.1996 vermietete sie – vertreten durch ihren Vater – beiden Beklagten Räume dieses Geschäftshauses zum Betrieb eines Fleischer-Fachgeschäftes für die Dauer von 15 Jahren unter Vereinbarung eines Mietzinses in Höhe von zunächst 4.025,00 DM monatlich. Darüber hinaus sollten die Beklagten auf die von ihnen zu tragenden Mietnebenkosten monatliche Vorauszahlungen leisten, deren Höhe im Vertrag nicht beziffert wurde. Die Parteien sind sich aber darüber einig, daß insoweit monatlich 300 DM von den Beklagten zu zahlen waren.

Einige Zeit nach Abschluß dieses Vertrages trat der Beklagte zu 2) an den Vater der Klägerin mit der Bitte heran, den Beklagten zu 1) – den Vater des Beklagten zu 2) – aus dem Mietvertrag zu entlassen, weil er, der Beklagte zu 2), lediglich mit einem allein auf ihn als Mieter lautenden Mietvertrag in der Lage wäre, ein zinsgünstiges Jungunternehmerdarlehen zu erlangen. Obwohl der Vater der Klägerin die Entlassung des Beklagten zu 1) aus dem Mietvertrag – jedenfalls zunächst – von der Übernahme einer Mietausfallbürgschaft durch den Beklagten zu 1) abhängig machte, händigte er dem Beklagten zu 2) einen auf den 01.03.1996 datierten Mietvertrag aus, der Allein ihn als Mieter auswies. Den Vertrag, den beide Beklagten als Mieter unterzeichnet hatten, gab er den Beklagten jedoch nicht zurück.

Nach Eröffnung der Metzgerei am 15.04.1996 kam es zu Differenzen der Parteien. Mit Schreiben seiner Rechtsanwältin vom 30.07.1996 erhob der Beklagte zu 2) verschiedene Beanstandungen, kündigte an, den Mietzins um 50 % zu mindern, machte geltend, der Mietzins sei wucherisch überhöht und setzte der Klägerin eine Frist bis zum 01.09.1996, das Mietobjekt in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Gleichzeitig erklärte er, bereits jetzt das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, falls binnen der gesetzten Frist den „unerträglichen Zuständen” nicht abgeholfen werde. Weiter teilte er mit, das Mietobjekt werde spätestens zum 01.10.1996 vollständig geräumt der Klägerin zur Weitervermietung zur Verfügung stehen.

Ende August 1996 stellte der Beklagte zu 2) seinen Betrieb in den Mieträumen ein. Die Klägerin machte daraufhin wegen angeblich rückständigen Mietzinses ein Vermieterpfandrecht geltend und erwirkte eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Frankenberg vom 17.09.1996, mit der beiden Beklagten untersagt wurde, die Metzgereiverkaufseinrichtung aus dem Ladengeschäft zu entfernen. Diese einstweilige Verfügung wurde im Rechtfertigungsverfahren aufgrund mündlicher Verhandlung vom 16.10.1996 durch Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom selben Tag aufgehoben.

Am 17.10.1996 kam es in den Mieträumen zwischen dem Beklagten zu 2) und dem Vater der Klägerin zu einer verbalen Auseinandersetzung. Der Beklagte zu 2) vermißte einige Einrichtungsgegenstände der Fleischerei, insbesondere zwei Aufschnittmaschinen. Er bezichtigte deshalb den Vater der Klägerin, der den Beklagten zu 2) daraufhin nach einer lautstarken Auseinandersetzung aus den Räumen wies, des Diebstahls. Der Beklagte zu 2) rief die Polizei, die nach Hinweis des Vaters der Klägerin auf das von ihm geltend gemachte Vermieterpfandrecht aber nichts weiter unternahm. Kurz nach diesem Vorfall wurden die vom Beklagten zu 2) vermißten Maschinen in den Mieträumen – im Kühlraum – aufgefunden.

Aufgrund des Vorfalles vom 17.10.1996 ließ der Beklagte zu 2) mit Schreiben seiner Rechtsanwältin vom 21.10.1996 gegenüber dem Anwalt der Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

Der Beklagte zu 2) hat für die Monate Juli und August lediglich 50 % des vereinbarten monatlichen Mietzinses von 4.025,50 DM und ab September 1996 keinen Mietzins mehr gezahlt. Auch Nebenkostenvorauszahlungen hat er ab Juni 1996 nicht mehr geleistet.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, das Mietverhältnis sei durch die Kündigungserklärungen des Beklagten zu 2) nicht beendet worden. Dazu hat sie ausgeführt: Die im Schreiben der Anwältin des Beklagten zu 2) vom 30.07.1997 erhobenen Beanstandungen seien unbegründet. Das Mietobjekt sei in vertragsgemäßem Zustand übergeben worden. Auch die Vorkommnisse am 17.10.1996 könnten eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen. Ein etwaiges Fehlverhalten ihres Vaters sei ihr ...