OLG Hamburg Beschluss vom 12.01.2004 - 4 W 106/03

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 10.12.2003; Aktenzeichen 307 O 121/01)

Tenor

Die Beschwerde der Beklagten vom 18.12.2003 gegen den Streitwertbeschluss des LG Hamburg, Zivilkammer 7, vom 10.12.2003 wird zurückgewiesen.

Gründe

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

Der Mietvertrag bestimmt hier, dass neben der Nettokaltmiete jeweils eine angemessene Vorauszahlung in Form eines festen Betrages zu zahlen ist einerseits für Heizkosten und andererseits für Betriebskosten jeweils gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV. Bei den Betriebskosten wird nicht zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten unterschieden. Vereinbart ist auch, dass über die Betriebskosten der Vermieter jährlich abrechnet.

Mit Beschluss vom 26.9.2002 ist der Streitwert für das Berufungsverfahren über das Teilurteil des LG vom 20.12.2001, das über den Klageantrag zu 1) entschieden hat, festgesetzt worden auf 19.234,80 Euro. Der damaligen Auffassung des Senats folgend, sind bei der Wertberechnung die von der Mieterin nach dem Mietvertrag neben der Nettomiete zu zahlenden Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten außer Ansatz gelassen worden. Die jetzt angefochtene Entscheidung des LG hat dagegen bei der Bestimmung der Höhe des nach § 16 Abs. 2 GKG maßgeblichen Entgelts den Vorauszahlungsbetrag für die Betriebskosten mitgerechnet. Der Senat nimmt die Beschwerde zum Anlass, seine bisherige Rspr. zur Frage der Maßgeblichkeit von Vorauszahlungsbeträgen für Betriebskosten bei der Streitwertbestimmung zu ändern.

Die vorliegenden Regelungen des Mietvertrages führen dazu, dass der Streitwert für den Klageantrag zu 1) in der Höhe festzusetzen ist, wie es der angefochtene Beschluss getan hat.

Der Senat bleibt bei seiner Rechtsauffassung, dass bei der Bestimmung der Höhe des Mietentgeltes i.S.v. § 16 Abs. 2 GKG Leistungen des Mieters nicht mitzählen, die er für verbrauchsabhängige Nebenkosten als Vorauszahlung zu leisten und über die periodisch der Vermieter nachträglich abzurechnen hat (ebenso OLG Dresden v. 19.8.1997 – 15 W 1041/97, ZMR 1997, 527 [528]; Markl/Meyer, GKG, 5. Aufl., § 16 Rz. 14). Die Vorauszahlungen stellen sich nämlich als Entgelte für zusätzliche Leistungen des Vermieters oder Verpächters außerhalb der eigentlichen Raumüberlassung dar (vgl. BGH BGHZ 18, 168 [173] mit der beispielhaften Benennung von Beheizung und Warmwasserversorgung; OLG Rostock v. 4.1.1994 – 4 W 43/94, MDR 1994, 628; Hartmann, Kostengesetze, 33. Aufl. 2004, § 16 GKG Rz. 21 m.w.N.).

Der in Rspr. und Lit. anerkannte Gesichtspunkt, dass bei der Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes klare und übersichtliche Grundlagen gegeben sein müssen sowie weitläufige Erhebungen vermieden werden sollen (vgl. BGH BGHZ 18, 168 [172]; OLG Düsseldorf JurBüro 1992, 114; Anm. Schneider zu LG Frankfurt v. 26.11.1981 in Lappe u.a., Kostenrechtsprechung, 4. Aufl., § 16 Nr. 21), erfordert allerdings die Einschränkung, dass zur Wertbestimmung gem. § 16 Abs. 2 GKG auch im Bereich der Nebenkosten allein an das als maßgeblich anzuknüpfen ist, was der Mietvertrag regelt. In den Fällen, in denen, wie hier, der Mietvertrag einen für „Betriebskosten” monatlich im Voraus geschuldeten Betrag im Mietvertrag bestimmt, ohne dass zwischen verbrauchabhängigen und -unabhängigen Kosten differenziert wird und Einzelbeträge benannt werden, ist zu entscheiden, ob deswegen die Vorauszahlung zu berücksichtigen ist oder nicht. In Rspr. und Lit. werden die eine wie die andere Lösung vertreten (für nein z.B. OLG Rostock v. 4.1.1994 – 4 W 43/94, MDR 1994, 628; wohl auch Markl/Meyer, GKG, 5. Aufl., § 16 Rz. 14, m.w.N. in Fn. 73; für ja z.B. OLG Düsseldorf JurBüro 1992, 114; LG Hamburg v. 29.4.1992 – 311 T 68/92, MDR 1993, 184 = WuM 1992, 495; Hartmann, Kostengesetze, 33. Aufl., § 16 Rz. 22). Der Senat definiert seine Rspr. dahin, dass bei der Wertbestimmung die Vorauszahlungen auf Nebenkosten unberücksichtigt bleiben, die im Mietvertrag als verbrauchsabhängige Kosten mit einem bestimmten Wert besonders ausgewiesen sind. Fehlt dies im Mietvertrag, sind Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten mit dem von den Mietparteien bestimmten Betrag mitzurechnen. Das Fehlen differenzierter Bestimmung im Mietvertrag macht deutlich, dass die Vertragsparteien auf eine Unterscheidung verzichtet haben, welche Kosten als mit der Gebrauchsüberlassung direkt zusammenhängend und welche als für zusätzliche Leistungen des Vermieters geschuldet anzusehen sind. Dem entspricht es, die Vorauszahlungen etwa für Heizung dann außer Betracht zu lassen, wenn der Mietvertrag für sie einen gesonderten Betrag bestimmt.

Fundstellen

Haufe-Index 1119441

MDR 2004, 502

AGS 2004, 299

MietRB 2004, 169