OLG Hamburg Beschluss vom 25.04.1994 - 2 Wx 70/91

Verfahrensgang

AG Hamburg

LG Hamburg

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu1. werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Hamburg-Altona, Abt. 303, vom 09. Januar 1991 und des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 17. Juli 1991aufgehoben, soweit in ihnen der Antrag der Antragstellerin abgewiesen worden ist.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Hamburg-Altona zurückverwiesen.

Gründe

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu1. ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse, soweit in ihnen der Antrag der Beteiligten zu1. abgewiesen worden ist, und zur Zurückverweisung der Sache. Denn die angegriffenen Entscheidungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Dahinstehen kann, ob – wie es das Landgericht angenommen hat – die in § 13 Ziff. 9 der Teilungserklärung getroffene Bestimmung, der Verwalter sei zur gerichtlichen Durchsetzung von Wohngeldrückständen gegenüber einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft berechtigt, zur Begründung der Prozeßführungsbefugnis auch hinsichtlich der durch Beschluß festgestellten Beitragsschulden nach § 16 Abs. 2 WEG ausreicht. Jedenfalls ist in dem den Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu1. bestätigenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft eine für § 27 Abs. 2 Ziff. 5 WEG ausreichende Ermächtigung zu sehen, da dieser Vertrag in § 3 Ziff. 4 die gerichtliche Geltendmachung jedweder Ansprüche durch die Verwalterin gestattet. Das für die gewillkürte Prozeßstandschaft erforderliche eigene Interesse der Beteiligten zu1. ergibt sich aus ihrer Pflicht als Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen (vgl. BGHZ 104, 197, 199).

Zur Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers aus einem vor seinem Eigentumserwerb liegenden Abrechnungszeitraum teilt der Senat nicht die Rechtsauffassung des Landgerichts. Vielmehr folgt er der nunmehr vom BGH (5. Zivilsenat) in ständiger Rechtsprechung (BGHZ 104, 197 f.; BGHZ 107, 285; BGHZ 108, 44, 47; zuletzt: B.v. 24.02.1994 V ZB 43/93) und nach der Argumentation von BGHZ 104, 197 auch für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung vertretenen Ansicht, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, auch dann haftet, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist. Zur näheren Begründung kann der Senat auf die genannten BGH-Entscheidungen Bezug nehmen, nachdem sich dieser Rechtsprechung nach Verkündung der angefochtenen Entscheidung auch das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW-RR 1992, 14, 15), Müller (Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rdnr. 120), Henkes/Niedenführ/Schulze (WEG § 16 Rdnr. 24), Erman/Ganten (BGB 9. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 4) und im Grundsatz auch das Kammergericht (NJW-RR 1992, 84) angeschlossen haben.

Auf der Grundlage dieser Auffassung kommt es darauf an, ob die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung am 20. Juni 1990 auch die Einzelabrechnungen über die von der Beteiligten zu2. erworbenen Wohnungen3 und9 beschlossen haben; dann wäre dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig (§ 23 Abs. 4 WEG) und schon aus diesem Grunde einer Nachprüfung (mit Ausnahme der in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG genannten, hier aber nicht vorliegenden Sonderfälle) entzogen. Das Landgericht hat zum Umfang der unterTOP 8 in der Versammlungsniederschrift vom 21. Juni 1990 ausgewiesenen Beschlußfassung – von seiner Rechtsauffassung her folgerichtig – keine Feststellungen getroffen. Der Wortlaut des Protokolls „nach kurzer Erläuterung wird die von der HBV gefertigte Verwaltungsabrechnung 1987… genehmigt” ist nicht eindeutig? er spricht eher dafür, daß nur die Gesamtabrechnung beschlossen worden ist, insbesondere wenn berücksichtigt wird, daß ein klärender Zusatz über die der Beteiligten zu2. zugerechneten Rückstände nahegelegen hätte, um deren Haftung deutlich zu dokumentieren. Da die Beteiligte zu2. ausdrücklich (S. 3 des Schriftsatzes vom 08. November 1990) die Beschlußfassung über eine Einzelabrechnung zu ihren Lasten bestritten hat (zur Rechtslage ohne einen dahingehenden Vertrag vgl. Bay-ObLG WoM 93, 487), ist hierüber entsprechend dem Beweisantritt der Beteiligten zu1. (S. 3 des Schriftsatzes vom 17. Dezember 1990) Beweis zu erheben. Zu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse, soweit in ihnen der Antrag der Beteiligten zu1. abgewiesen worden ist, zurückzuverweisen. Dabei ist die Zurückverweisung an das Amtsgericht Hamburg-Altona auszusprechen, da die Entscheidung der Vorinstanzen auf demselben Rechtsverstoß beruhen und die Bewe...