OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 30.01.1989 - 4 U 229/88, 16 S 57/88

Verfahrensgang

LG Hamburg (Entscheidung vom 25.10.1988; Aktenzeichen 44 C 1836/87)

Tenor

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gemäß § 5 Wi.S.tG verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis nach Ablauf von 4 Jahren.

Tatbestand

I.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung gemäß Art. III 3. MietRÄndG vorgelegt:

„Verjähren Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Mieten aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gemäß § 5 Wi.S.tG bei fortbestehendem Mietverhältnis nach Ablauf von 30 oder von 4 Jahren?”

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Klägerin ist seit dem 1. April 1976 Mieterin des 1-Zimmer-Appartements Nr. … im zwischen 1972 und 1977 gebauten Haus der Beklagten … 2000 Hamburg 20. Die Wohnung ist 25,33 m² groß, die Miete beträgt seit Beginn der Mietzeit DM 430,– netto kalt.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Rückzahlung überzahlten Mietzinses, da nach ihrer Ansicht der vereinbarte Mietzins zum Teil gegen in § 5 Wi.S.tG verstößt. Im einzelnen nacht sie folgende Beträge geltend:

Für die Zeit vom 1. April 1976 bis 30. Juni 1979 (ortsübliche niete DM 11,59/qm): 11,59 DM × 25,33 qm + 20 % = DM 352,29: DM 430,– = DM 77,71 × 39 Monate =	DM	3.030,69;
vom 1. Juli 1979 bis 31. Dezember 1981 (ortsübliche Miete = DM 11,70/qm): DM 11,70 × 25,33 qm + 20 % = DM 355,63: DM 430,– = DM 74,37 × 30 Monate =	DM	2.231,10;
von 1. Januar bis 31. Dezember 1982 (ortsübliche Miete DM 12,17/qm) DM 12,17 × 25,33 qm + 20 % = DM 369,92: DM 430,– = DM 60,08 × 12 Monate =	DM	720,96;
vom 1. Januar bis 31. Dezember 1983 (ortsübliche Miete DM 12,81/qm): DM 12,81 × 25,33 qm + 20 % = DM 389,37: DM 430,– = DM 40,63 × 12 Monate =	DM	487,56;
vom 1. Januar 1984 bis 31. Dezember 1985 (ortsübliche Miete DM 11,66/qm): DM 11,66 × 25,33 qm + 20 % = DM 354,42: DM 430,– = DM 75,58 × 24 Monate =	DM	1.813,92;
vom 1. Januar 1986 bis 31. März 1987 (ortsübliche Miete DM 12,81/qm): DM 12,81 × 25,33 qm + 20 % = 389,37: DM 30,– = DM 40,63 × 15 Monate =	DM	609,45
	DM	8.893,68.

Seit dem 1. Mai 1987 haben die Parteien einverständlich die Miete auf DM 389,37 monatlich ermäßigt.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, höhere Quadratmeterpreise als die von ihr angesetzten seien für das von ihr gemietete Appartement unter Berücksichtigung des jeweils gültigen Mietenspiegels – nicht angemessen. Die Straße … liege zwar nach der Neubewertung in der normalen Wohnlage, die Lage entspreche aber eher einer einfachen Wohnlage, da die Straße nicht begrünt und eng bebaut sei und dort eine Fabrik stehe. Die Wohnung sei der Baualtersklasse entsprechend ausgestattet und weise keine besonderen Merkmale auf. Zur Zeit des Vertragsschlusses habe ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestanden; sie habe damals die Wohnung mit etwa 40 anderen Bewerbern besichtigt und schnell mieten müssen, um sie überhaupt zu erhalten.

Demgegenüber haben die Beklagten geltend gemacht, zur Zeit des Mietvertragsabschlusses habe kein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestanden, der gezahlte Mietzins liege nicht über 20 % über der ortsüblichen Miete. Die Klägerin müsse sich daran festhalten lassen, daß sie ihre Wohnung dem jeweiligen Höchstwert – bis auf eine Ausnahme – des Mietenspiegels zugeordnet habe; allerdings sei der … entgegen der Annahme der Klägerin nicht in eine einfache, sondern in eine gute Wohnlage einzuordnen. Etwaige Rückzahlungsansprüche seien verwirkt.

Das Amtsgericht Hamburg hat mit seinem Urteil vom 15. Januar 1988 die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die sie damit begründen, daß die Klägerin regelmäßig und ohne Beanstandungen zu erheben, über fast 11 Jahre den verlangten Mietzins gezahlt habe. Auch habe sie seit Mitte 1986 von einem Nachbarn gewußt, daß ein Teil des vereinbarten Mietpreises gegen § 5 Wi.S.tG verstoßen könne.

Die Beklagten machen ferner wie in der ersten Instanz ihre Einwände gegen die von der Klägerin zugrundegelegte Miethöhe und die daraus ermittelte Mietpreisüberhöhung geltend.

Sie berufen sich schließlich auf die Einrede der Entreicherung gemäß § 81 Abs. 3 BGB und behaupten, sie würden beide von den eingenommenen Mieten ihren Unterhalt bestreiten und hätten die von der Klägerin gezahlten Mieten verbraucht.

Die Beklagten erheben außerdem die Einrede der Verjährung für die Ansprüche bis 1981, da nach ihrer Ansicht die vierjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB auch für derartige Rückzahlungsansprüche gelten müsse, nachdem das Hanseatische Oberlandesgericht in einem Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 (NJW 1988, 1097) entschieden habe, daß die kurze Verjährungsfrist auch für die Rückforderung überzahlter Heizkosten gelte.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den Rechtsansichten der Beklagten entgegen.

Das Landgericht hat zur Begründung seines Vorlagebeschlusses ausgeführt:

Die Kammer neige dazu – die Rückforderungsansprüche der Klägerin dem Grunde und auch dir Höhe nach zu ...