Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 28.12.1988; Aktenzeichen 79 O 295/88) |
Tenor
I.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 29, vom 28. Dezember 1988 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
II.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
III.
Der Beklagte ist mit 29.441,19 DM beschwert.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses, die die Rechtsvorgängerin der Klägerin an den Beklagten geleistet hat.
Die Klägerin hatte dem Beklagten zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Januar 1988 die Rückgabe der Mieträume unter Überlassung sämtlicher Schlüssel angeboten. Der Beklagte war jedoch der Ansicht, daß sich die Räume nicht im ordnungsgemäßen Zustand befänden und nahm deshalb nur einen Satz Schlüssel entgegen, um – wie er vorgetragen hat – Mietinteressenten das Objekt zeigen zu können.
In der Folgezeit nahm die Klägerin ohne Anerkennung einer Rechtspflicht Renovierungsarbeiten vor. Zwischen den Parteien ist streitig, wie lange sich diese hingezogen haben. Die Klägerin ließ Zwischenwände, die sie nach der mietvertraglichen Regelung auf Kosten des Beklagten eingebaut hatte, in dem Mietobjekt. Dies beanstandete der Beklagte.
Unter dem 22. März 1988 schrieb der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten an die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Klägerin unter anderem:
„Mein Mandant erhebt zur Zeit folgende Gegenansprüche, mit denen er gegen den Anspruch Ihrer Mandantin auf Rückzahlung der Kaution von 11.250,– DM aufrechnet:
Nutzungsentschädigung für Februar 1988 |
DM 4.050,– |
Nutzungsentschädigung für die erste Märzhälfte 1988 |
DM 2.025,– |
Kosten für die Herausnahme der Wände |
DM 6.000,– |
Wiederherstellung der Fußböden |
DM 10.500,– |
das sind zusammen |
DM 22.575,–.” |
Mit Schreiben vom 20. April 1988 (Anlage B 4) erklärte der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten zusätzlich die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit mit der Nutzungsentschädigung für die zweite Märzhälfte 1988 und April 1988 mit 6.075,– DM und den Kosten für die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung des Zustandes der Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses mit 791,19 DM.
In erster Instanz hatte der Beklagte außerdem geltend gemacht, daß ihm ein Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls für die Monate Februar bis April 1988 in Hohe von 12.150,– DM zustehe, weil er die Räume wegen der Renovierungsarbeiten an einen bestimmten Mietinteressenten nicht habe vermieten können. Hierüber hat das Landgericht Beweis erhoben.
Das Landgericht hat den Beklagten mit seinem Urteil vom 28. Dezember 1988 antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin 11.250,– DM nebst 4 % Zinsen seit dem 24. August 1988 zu zahlen. Es hat ausgeführt, daß dem Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls deswegen nicht zustehe, weil er nicht bewiesen habe, daß er einen abschlußbereiten Mietinteressenten habe abweisen müssen. Auch die im übrigen geltend gemachten Gegenansprüche hat das Landgericht nicht für gegeben erachtet.
Mit seiner Berufung verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klagabweisung weiter. Er stützt sich nicht mehr auf einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls, macht jedoch geltend, daß ihm wegen der Renovierungstätigkeit der Klägerin Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB zustehe und daß er im übrigen nicht nur wegen dieser, sondern auch wegen der weiteren in erster Instanz bereits vorgetragenen Gegenansprüche gegen den Klaganspruch vorprozessual aufgerechnet habe.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht gerechtfertigt, denn der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution ist nicht durch die Aufrechnungserklärungen des Beklagten erloschen (§ 389 BGB).
1. Dem Beklagten steht eine Nutzungsentschädigung für die Monate Februar bis April 1988 nicht zu (§ 557 Abs. 1 BGB), denn die Klägerin hat ihm die Mieträume nicht nach der Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten. Die Vorenthaltung setzt begrifflich voraus, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH MDR 1983, 306). Hatte aber der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, keinen Rückerlangungswillen (BGH a.a.O.) kann von einem Vorenthalten nicht gesprochen werden.
Der Beklagte hat das Angebot der Klägerin, ihm am 31. Januar 1988 den Besitz zu übertragen, nicht angenommen, weil er den Zustand der Räume für nicht ordnungsgemäß hielt. Die Annahme eines Schlüsselsatzes sprach unter diesen Umständen nicht für seinen Besitzwillen, sondern eher dafür – wie er es auch vorträgt – daß er lediglich die Möglichkeit haben wollte, die Räume Interessenten zu zeigen. Die tatsächliche Gewalt über die Räume und damit den Besitz (§ 854 Abs. 1 BGB) hatte er nicht erworben. Andererseits ließ die Klägerin die Räume nac...