Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 10.01.1991; Aktenzeichen 333 O 256/90) |
Tenor
I.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 33, vom 10. Januar 1991 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
II.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
III.
Der Kläger ist mit 9.740,43 DM beschwert.
Tatbestand
Die zulässige Berufung des Klägers ist sachlich nicht gerechtfertigt, denn ihm steht eine Mieterhöhung nicht zu. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mietvertrag vom 10. Juli 1972 (Anl. K 1) vorformuliert oder individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen sind die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nicht erfüllt.
I.
Der äußere Anschein des von der Beklagten vorgelegten Mietvertrags spricht dafür, daß es sich um vorformulierte Bedingungen der beklagten Mieterin handelt, denn während die Beklagte in derselben, den typischen Eindruck einer mäßig lesbaren Kopie erweckenden Maschinenschrift als „Mieter” aufgeführt ist, die dem sonstigen Vertragstext entspricht, ist der Vermieter offensichtlich in sich davon abhebenden deutlichen Buchstaben maschinenschriftlich hinzugesetzt. Dasselbe ist auch bei der Belegenheit des Grundstückes und der Größe der vermieteten Räume in § 1 Abs. 1 der Fall. Ebenso sind die Bestimmungen über die Mietzahlung (§ 2) und Mietdauer (§ 3) ergänzt worden durch die Eintragung der Miethöhe und des Mietbeginns. Hier ist zunächst zu unterstellen, daß die Beklagte entgegen ihrer allgemein gehaltenen Ankündigung nichts für ein Aushandeln vortragen kann.
Die Options- und Sonderkündigungsrechte der Beklagten sind unwirksam, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, denn sie sind mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 AGBG). Die Klausel ist auch überraschend.
1.) § 3 des Mietvertrages lautet:
„Mietdauer
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1972 und ist bis zum Ende desjenigen Kalendervierteljahres fest abgeschlossen, welches auf den Ablauf von 10 Jahren folgt.
Der Mieter hat Optionsrechte zur Verlängerung dieses Vertrages um jeweils weitere 5 Jahre. Er kann von Fall zu Fall auch für kürzere Zeitspannen optieren. Der Vermieter hat den Mieter rechtzeitig vor Ablauf der jeweiligen Mietperiode schriftlich aufzufordern, sich zu erklären, ob er vom Optionsrecht Gebrauch machen will. Solange eine derartige Forderung nicht gestellt wird, dauert das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen an. Ungeachtet der Verpflichtung des Vermieters, den Mieter zur Erklärung über die Option aufzufordern, kann der Mieter auch von sich aus jederzeit erklären, ob er optieren will oder nicht.
Steht fest, daß eine Option erklärt wird, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit und ist dann mit einer Frist von 6 Monaten kündbar.
…
Dem Mieter wird die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen. Er verzichtet für diesen Fall auf Ersatz seiner Umbau- und Einrichtungskosten.”
In § 4 ist die Neufestsetzung der Miete geregelt. Er lautet:
„Bei Inanspruchnahme der Optionsrechte kann die Neufestsetzung der Miete verlangt werden, falls dann wesentliche wirtschaftliche Veränderungen eingetreten sind, so daß mit Rücksicht darauf die vereinbarte Miete nicht mehr angemessen erscheint. Eine wesentliche wirtschaftliche Veränderung wird angenommen, wenn sich der Preisindex für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstandes (Basis 1970 = 100) in dem Kalenderjahr vor Beendigung der jeweiligen Mietperiode gegenüber dem Kalenderjahr, das dem Beginn des Mietvertrages bzw. einer etwaigen Neufestsetzung folgt, um mehr al 20 % nach oben oder nach unten verändert hat.
…
Die sich aufgrund des Gutachtens ergebende Veränderung des Mietzinses darf jedoch keinesfalls relativ größer sein als die prozentuale Veränderung des in Abs. 1 genannten Preisindexes innerhalb der jeweiligen Mietperiode.
Ungeachtet der vorstehend vereinbarten Regelung soll die Miete aber zu keiner Zeit höher sein als die für vergleichbare Objekte ortsüblich gezahlte Miete.
Das Ergebnis des Gutachtens soll unter Ausschluß des Rechtsweges als endgültige Neufestsetzung der Miete gelten.
Erscheint dem Mieter mit Rücksicht auf die neue Miete die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr tragbar, so ist er berechtigt, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Kalendermonaten zu kündigen, und zwar innerhalb von drei Monaten, gerechnet vom Zeitpunkt der Bekanntgabe des Gutachtens an.
…”
2.) Die vorstehende Regelung bedeutet für den Kläger, daß er, solange die Beklagte ihre Optionsrechte ausübt, nicht vor Ablauf von 30 Jahren nach § 567 Satz 1 BGB den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen kann, während die Beklagte nicht einmal an die feste Laufzeit und die Dauer der von ihr bestimmten Optionen gebunden ist. Sie kann nämlich mit einer Frist von 6 Monaten jederzeit das Mietverhältnis kündigen. Sie...
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