Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 06.01.1994; Aktenzeichen 334 O 85/93) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 6. Januar 1994 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 35.000,– abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Beschwer des Beklagten beträgt DM 72.823,05.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter des Hausgrundstücks Alte Rabenstr. 23 in Hamburg aufgrund des Mietvertrages vom 23. Mai 1989 (Anl. K 1). Der Beklagte betreibt ein Notariat am …
Die Klägerin nimmt den Beklagten aufgrund § 7 des Mietvertrages auf Mieterhöhung in Anspruch. Sie stützt sich hierfür auf ein Schiedsgutachten des Sachverständigen Westermann gemäß Anl. K 3.
Die Parteien streiten im wesentlichen darüber, ob es sich bei dem streitigen Mietverhältnis um ein solches über Wohnraum handelt. Unstreitig nutzt der Beklagte mit seiner Familie das Mietobjekt zu Wohnzwecken.
Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 6. Januar 1994 stattgegeben. Gegen dieses ihm am 12. Januar 1994 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 26. Januar 1994 seine am 28. Februar 1994 begründete Berufung eingelegt.
Er trägt unter Bezugnahme seines erstinstanzlichen Vorbringens vor:
Das Landgericht sei zwar zutreffend davon ausgegangen, daß er das Mietobjekt nie als Gewerberaum (Büro) genutzt habe; es habe hieraus aber nicht die richtigen Schlüsse gezogen und die Auslegungsbedürftigkeit von § 2 des Mietvertrages verkannt. Er habe sein Notariat in … und habe dieses auch in der Folgezeit nie in das streitige Mietobjekt verlegt. Er sei von vornherein nur auf der Suche nach Wohnraum gewesen und habe nie beabsichtigt, sein berufliches Tätigkeitsfeld in die … zu verlegen. Aufgrund seiner Fachkunde sei der Beklagte davon ausgegangen, daß Verträge unter Berücksichtigung des wahren Parteiwillens auszulegen seien und individuelle Vereinbarungen Formularbestimmungen verdrängten. Unklarheiten des Formularvertrages gingen zulasten des Verwenders, und aufgrund der Erklärungen des Zeugen … habe er davon ausgehen dürfen, daß der Verwendung eines Mietvertragsformulars für gewerbliche genutzte Objekte keine ausschlaggebende Bedeutung habe zukommen sollen. Für Wohnraummiete sprächen auch der für Gewerberaum viel zu niedrige Mietpreis, die Umbauten am Haus, die fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung und andere Indizien.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den Ausführungen des Beklagten entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvorbringens wird ergänzend auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils sowie auf den Inhalt der Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat gemäß § 543 Abs. 1 ZPO nach Maßgabe der nachstehenden Ausführungen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug.
Die Berufung des Beklagten ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt; sie ist aber sachlich nicht gerechtfertigt.
Mit Recht und aus zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Der Einwand des Beklagten, es handele sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag um einen Mietvertrag über Wohnraum mit der Folge, daß eine Mietzinserhöhung nicht nach § 7 des Vertrages, sondern nur nach den Regelungen des MHG möglich sei, greift auch nach Auffassung des Senats nicht durch.
Insbesondere schließt sich der Senat der an den §§ 133, 157 BGB orientierten Auslegung des Mietvertrages an, wonach die Anmietung der Räumlichkeiten sowohl als Büro für den als Notar tätigen Beklagten als auch zum Zwecke der Wohnraumnutzung erfolgte. Für die Vereinbarung eines gewerblichen Mietvertrages spricht das verwendete Vertragsformular, das mit seinen einzelnen Regelungen auf eine gewerbliche Nutzung des Objekt zugeschnitten ist. Außerdem ist in § 2 des Vertrages in erster Linie auf die Vermietung zum Betrieb eines Büros abgestellt. Wenn es nach dem folgenden Satz dem Mieter auch überlassen wird, dort Wohnung zu nehmen, so vermag dies auch nach Ansicht des Senats an der Einordnung des Mietverhältnisses als gewerbliches nichts zu ändern.
Insbesondere hat der beweispflichtige Beklagte – worauf das Landgericht bereits hingewiesen ist – nicht beweisen können, daß ein Gewerbemietverhältnis nur zum Schein vereinbart worden sei. Der hierzu vernommene Zeuge … hat sich in dieser Hinsicht bei seiner Vernehmung an Einzelheiten der Vertragsverhandlungen nicht erinnern können und die vom Beklagten in sein Wissen gestellten Behauptungen nicht bestätigt. Er hat vielmehr ausgesagt, daß von der Klägerin von vornherein beabsichtigt gewesen sei, über das streitige Objekt nur einen Gewerbemietvertrag abzuschließen. Dies sei schon im Hin...
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