Leitsatz (amtlich)
Zur Frage eines fristlosen Kündigungsrechtes des Hausverwaltervertrages bei Verkauf des Hauses.
Normenkette
BGB §§ 626-627
Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 30.04.2010; Aktenzeichen 302 O 443/09) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Hamburg, Zivilkammer 2, vom 30.4.2010 - Geschäfts-Nr. 302 O 443/09 - wie folgt abgeändert:
Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 14.704,34 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 11.244,46 EUR seit dem 3.12.2009 sowie auf weitere 3.459,88 EUR seit dem 20.1.2010 und Rechtsanwaltskosten i.H.v. insgesamt 1.397,66 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 908,21 EUR seit dem 3.12.2009 sowie auf weitere 489,45 EUR seit dem 21.1.2010 zu zahlen.
Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 5.320,11 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 4.065,24 EUR seit dem 3.12.2009 sowie auf weitere 1.254,87 EUR seit dem 21.1.2010 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Beklagten als Gesamtschuldner i.H.v. 27 % zu tragen. Im Übrigen fallen sie der Beklagten zu 1) allein zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt die Zahlung von Hausverwaltergebühren für das Jahr 2009.
Das LG hat ihre Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Beklagten die von den Parteien geschlossenen Hausverwalterverträge bezüglich der in der S. Straße und K. Straße in Hamburg belegenen Wohnungen wirksam zum 31.12.2008 gekündigt hätten. Die Veräußerung der betreffenden Grundstücke seitens der Beklagten sei als wichtiger Grund i.S.d. § 626 Abs. 1 BGB anzusehen.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen.
Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Sie vertritt die Ansicht, weder der Verkauf der verwalteten Immobilien noch die weiteren von den Beklagten genannten Gründe seien geeignet, die ausgesprochenen Kündigungen aus wichtigem Grund zum 31.12.2008 zu rechtfertigen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin 14.704,34 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie Anwaltsgebühren i.H.v. 418,76 EUR, EUR 489,45 sowie 489,45 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 5.320,11 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag erster Instanz. Zur Begründung ihrer außerordentlichen Kündigungen tragen sie weiter vor, die Klägerin habe die Hausverwaltung mangelhaft ausgeführt, insbesondere notwendige Reparaturen der verwalteten Objekte nicht ausführen lassen und Handwerkerleistungen abgerechnet, die überhaupt nicht erbracht worden waren. Hilfsweise erklären sie insoweit die Aufrechnung mit behaupteten Schadensersatzansprüchen i.H.v. 15.643,93 EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung verwiesen.
Ergänzend wird zum Sachvortrag der Parteien auf die zur Akte gelangten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.
Die Geschäftsführerin der Klägerin wurde im Berufungstermin persönlich angehört. Insoweit wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.9.2010 verwiesen.
II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig und begründet.
1. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Entrichtung von Hausverwaltergebühren für die Objekte S. Straße 322, 326, 328 und 332 i.H.v. insgesamt 14.704,34 EUR aus § 3 des am 9.11.2005 von ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen Verwaltervertrages (Anl. K 1).
a) Die Kündigungserklärungen der Beklagten zu 1) vom 28.11.2008 (Anl. K 24), 3.12.2008 (Anl. K 7) und 9.12.2008 (Anl. K 9) konnten das Vertragsverhältnis wegen der in § 6 des Hausverwaltervertrages vereinbarten Kündigungsfrist von 6 Monaten nicht zum 31.12.2008, sondern als ordentliche Kündigung erst zum Ende des Jahres 2009 beenden. Einen außerordentlichen Kündigungsgrund hat die Beklagte zu 1) nicht dargelegt. Da es sich bei dem Hausverwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter handelt, sind über § 675 BGB die §§ 611 ff. BGB einschlägig.
aa) Eine Kündigung gem. § 627 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da es sich bei der Hausverwaltung um keine Dienste höherer Art im Sinne dieser Vorschrift handelt und als Vergütung feste Bezüge vereinbart waren.
bb) Ein wichtiger Grund gem. § ...