Leitsatz (amtlich)
Im Rahmen der Haftung des Untermieters gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001, Az. XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).
Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gemäß § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.
Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001, Az. XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.
Verfahrensgang
LG Hamburg (Aktenzeichen 316 O 221/23) |
Tenor
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 28.02.2024, Az. 316 O 221/23, wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.265,50 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Nutzungsentschädigung bzw. Ersatz für Mietausfall.
Die Klägerin vermietete mit Mietvertrag vom 12.11./26.11.2020 (Anlage K 2) die in dem als Anlage A 1 zur Akte gereichten Grundriss dunkel hinterlegte und mit A-B-C-D gekennzeichnete Gewerbefläche auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück S in Hamburg an die vormalige Mieterin, Frau A. Die von der Mieterin A zu entrichtende Netto-Kaltmiete betrug 4.077,99 EUR zuzüglich Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 2.564,60 EUR, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, insgesamt also monatlich 7.904,68 EUR.
Die Mieterin A überließ ihrerseits die auf der Anlage A 1 ersichtliche und mit den Ziffern 1-2-3-4 gekennzeichnete (Teil-)Fläche an den hiesigen Beklagten im Wege der Untervermietung mit einer Festlaufzeit bis zum 31.12.2030. Frau A vereinbarte mit dem Beklagten für diese Fläche eine Netto-Kaltmiete von 2.500,00 EUR zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 285,00 EUR. Zuzüglich Umsatzsteuer ergab sich eine vom Beklagten an die Mieterin A zu zahlende Gesamtmiete in Höhe von 3.314,15 EUR. Der Beklagte betrieb auf der Teilfläche eine Autowerkstatt; Frau A nutzte die ihr verbleibenden Flächen zum Betrieb einer Spedition. Frau A und der Beklagte und ihre jeweiligen Mitarbeiter nutzten wiederum gemeinsam die auf der Gesamtfläche befindlichen sanitären Einrichtungen.
Aufgrund von Zahlungsrückständen kündigte die Klägerin gegenüber ihrer vormaligen Mieterin A das Mietverhältnis fristlos. Mit Anerkenntnisurteil des Landgerichts Hamburg vom 20.10.2022, Az: 316 0 129/22 (Anlage K 1), wurde die Mieterin A zur Räumung und Herausgabe der vorbezeichneten Mietflächen verurteilt.
Mit Schreiben vom 22.11.2022 (Anlage K 3) teilte die frühere Verwalterin der Klägerin, die E GmbH, im Auftrag der hiesigen Klägerin dem Beklagten mit, dass die Klägerin mit ihm keinen Mietvertrag über die gesamte ursprünglich von Frau A angemietete Mietfläche eingehen werde. Sie forderte zugleich den Beklagten auf, die von ihm genutzte Teilfläche bis zum 06.12.2022 geräumt herauszugeben. Mit Schreiben vom 28.11.2022 (Anlage K 4) teilte der hiesige Bevollmächtigte des Beklagten erneut mit, dass der Beklagte daran interessiert sei, ein Mietverhältnis über die Werkstattfläche oder über die Gesamtfläche zu begründen. Mit E-Mail vom 09.12.2022 (Anlage K 5) teilte der hiesige Klägervertreter dem hiesigen Beklagtenvertreter mit, dass das ungenehmigte Untermietverhältnis weder fortgesetzt noch ein Mietverhältnis begründet werden solle. Der Beklagte wurde erneut aufgefordert, die Mietfläche geräumt herauszugeben. Diese Aufforderung wiederholte der Klägervertreter in einer Mail vom...