Entscheidungsstichwort (Thema)
Übertragung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts
Leitsatz (amtlich)
1) Ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht kann nicht bereits dadurch wirksam übertragen werden, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks der rechtsgeschäftlichen Übertragung von dem bisherigen an den neuen Berechtigten zustimmt.
2) Es bedarf vielmehr der Eintragung einer Inhaltsänderung des Vorkaufsrechts im Grundbuch.
Normenkette
BGB § 473 S. 1, § 1098 Abs. 1
Verfahrensgang
AG Hagen (Beschluss vom 27.12.2016; Aktenzeichen DA-1299-5) |
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 35.000,- EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1) ist die alleinige Eigentümerin des im vorstehenden Rubrum bezeichneten Grundbesitzes. Sie hatte den Beteiligten zu 4) und 5) mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31.5.2013 (UR-Nr. 344/2013 des Notars T in I) ein "nicht vererbliches und nicht übertragbares dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall durch [die Beteiligte zu 1)], einen Gesamt- oder Sonderrechtsnachfolger, bei dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann" eingeräumt. Das Vorkaufsrecht ist im Grundbuch in Abteilung II unter laufender Nr. 3 unter Bezugnahme auf die im notariell beurkundeten Vertrag vom 31.5.2013 erklärte Bewilligung eingetragen worden.
Alle Beteiligten trafen zusammen am 12.5.2016 "Vereinbarungen über die Übertragung eines Vorkaufsrechts", die notariell beurkundet wurden (UR-Nr. 217/2016 des Notars Dr. N in I). Nach zusammenfassender Darstellung des Grundbuchstandes in § 1 der Vereinbarungen heißt es in § 2 der Vereinbarungen vom 12.5.2016:
"1. [Die Beteiligten zu 1) bis 5)] sind sich darüber einig, dass das vorgenannte Vorkaufsrecht von den [Beteiligten zu 4) und 5)] auf die [Beteiligten zu 2) und 3)] als neue Berechtigte gemäß § 472 BGB übertragen wird.
2. [Die Beteiligten zu 1) bis 5)] bewilligen und beantragen, die Änderung der Vorkaufsberechtigten im Grundbuch einzutragen."
Der Urkundsnotar reichte mit Schriftsatz vom 26.8.2016 eine Ausfertigung seiner Urkunde vom 12.5.2016 beim Grundbuchamt ein mit dem Antrag "auf Eintragung der Änderung der Vorkaufsberechtigten im Grundbuch". Das Grundbuchamt hat diesen Antrag mit dem angegriffenen Beschluss zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, das dingliche Vorkaufsrecht sei mangels einer inhaltsändernden Einigung über die Übertragbarkeit sowie mangels Eintragung dieser Einigung im Grundbuch nicht übertragbar. Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgen die Beteiligten den gestellten Eintragungsantrag weiter. Sie vertreten die Auffassung, für die beantragte Eintragung sei keine Vereinbarung über eine Übertragbarkeit erforderlich, sondern es genüge die Zustimmung des Vorkaufsverpflichteten zu der Übertragung.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt verwiesen.
II. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gem. § 73 GBO zulässige, nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde der Beteiligten bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Das Grundbuchamt hat mit dem angegriffenen Beschluss zu Recht den Antrag der Beteiligten zurückgewiesen, an Stelle der Beteiligten zu 4) und 5) die Beteiligten zu 2) und 3) als Berechtigte des im Grundbuch in Abteilung II zu laufender Nr. 3 eingetragenen beschränkten persönlichen Vorkaufsrechts einzutragen. Lediglich ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen des Grundbuchamtes merkt der Senat Folgendes an:
Die Beteiligten zu 1), 4) und 5) hatten in § 7 des notariell beurkundeten Vertrages vom 31.5.2013 (UR-Nr. 344/2013 des Notars T in I) das darin zugunsten der Beteiligten zu 4) und 5) begründete Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall des im vorstehenden Rubrum bezeichneten Grundstücks ausdrücklich als nicht übertragbar bezeichnet. Damit haben sie den gesetzlichen Normalfall, vgl. §§ 1098 Abs. 1, 473 S. 1 BGB, für die Rechtsbeziehung zwischen ihnen nochmals zusätzlich betont und hervorgehoben.
Der Berechtigte und der Verpflichtete eines nicht übertragbaren subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechtes können zwar jederzeit nachträglich vereinbaren, dass das Vorkaufsrecht - generell oder auf eine oder mehrere bestimmte Personen -übertragen werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Inhaltsänderung des Rechts, die dem Formzwang des § 311.b BGB - bzw. bis zum 31.12.2001 dem des § 313 BGB a.F. - unterliegt (vgl. bereits RGZ 148, 105, 108; OLG Nürnberg, Rpfleger 2013, 502) und für ihre Wirksamkeit gemäß §§ 877, 873 Abs. 1 BGB der Eintragung im Grundbuch bedarf. Erst im Falle einer solchen Inhaltsänderung ist sodann die Erklärung der Übertragung rechtstechnisch möglich (vgl. OLG Nürnberg a.a.O.; Palandt/Herrler, BGB, 76. Auflage, § 1094 Rn. 6); der Wechsel der Person des oder der Berechtigten muss wiederum gemäß § 873 Abs. 1 BGB im Grundbuch eingetragen werden. Sowohl die inhaltsändernde Ver...