Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
1. Es ist nicht zulässig, wenn der Verwalter die gesamte tatsächliche Ausübung seiner Verwaltertätigkeit ohne Einwilligung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen Dritten überträgt.
2. Der Verwalter macht sich gegenüber den Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig, wenn er seine Pflicht verletzt. Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber und über den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen zu unterrichten sowie eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
Normenkette
WEG §§ 26-27
Beteiligte
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens – an das Landgericht zurückverwiesen.
Der Geschäftswert wird für die Rechtsbeschwerdeinstanz auf 104.591,90 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller sind die Eigentümer der in den Jahren 1977 bis 1979 von der … Bauträgergesellschaft mbH & Co. KG erstellten Wohnungs- und Teileigentumsanlage S… … 47. Die Endabnahme erfolgte im Dezember 1979.
Erste Verwalterin war nach § 17 der Gemeinschaftsordnung die Bauträgergesellschaft. Weiter heißt es in der genannten Vorschrift unter Ziffer 1:
Die Bestellung gilt bis zwei Jahre nach behördlicher Gebrauchsabnahme; jedoch auf die Dauer von längsten 5 Jahren, beginnend mit der Eintragung des Wohnungs-Gewerbeeigentums im Grundbuch …
Der Verwalter ist berechtigt, Untervollmachten zu erteilen
…
In dem Verwaltervertrag vom 28.10.1977 heißt es auszugsweise:
§ 3
…
Der Verwalter kann seine Aufgaben in eigener Verantwortung ganz oder teilweise durch Dritten ausführen lassen und diesem Umfang entsprechend Untervollmacht erteilen.
Mit Schreiben vom 23.02.1982 teilte die Bauträgerin den einzelnen Wohnungs- und Teileigentümern mit, sie habe, um ihre Tätigkeiten als Bauträger und Wohnungsverwalter sinnvoll abzugrenzen, für die Verwaltung von Wohnungseigentums- und Mietwohnungsanlagen eine Verwaltungsgesellschaft gegründet, die unter der Bezeichnung „THG – …mbH” firmiere. Weiter heißt es in dem Schreiben:
Wir möchten Ihnen mitteilen, daß wir in diesem Zusammenhang auch die Verwaltung Ihrer Eigentumsanlage der THW-Verwaltung, übertragen haben. Wir haben von § 3 des abgeschlossenen Verwaltungsvertrages Gebrauch gemacht. Hier wurde seinerzeit ausdrücklich die Übertragung auf Dritte vereinbart.
Der Geschäftsführer der Bauträgerin, über deren Vermögen im Jahr 1986 der Konkurs eröffnet worden ist, war gleichzeitig der Geschäftsführer der THG-Verwaltung Treuhandgesellschaft, die im vorliegenden Verfahren die Antragsgegnerin ist. Diese wurde durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom 09.05.1985 bis zum 31.12.1987 und durch Beschluß vom 20.05.1987 bis zum 31.12.1992 zum Verwalter bestellt. Mit Schreiben der Eigentümer vom 25.06.1991 wurde das Verwalterverhältnis zum 31.12.1991 gekündigt.
Die Antragsteller nehmen die Antragsgegnerin auf Schadensersatz in Anspruch, da diese ihrer Meinung nach ihre Pflichten als Verwalterin verletzt hat. Sie meinen, sie habe es unterlassen, rechtzeitig bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen am 31.12.1984 wegen Mängeln an 12 Balkonen im Bereich des Gemeinschaftseigentums, die auf Planungsfehler zurückzuführen seien, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Auf die Mängel sei sie in der Eigentümer Versammlung vom 15.06.1982 und in den Versammlungen der darauf folgenden Jahre hingewiesen worden. Um die Mängel zu beheben, seien Kosten in Höhe von insgesamt 104.591,90 DM erforderlich. Die Antragsteller sind der Auffassung, die Antragsgegnerin habe bereits 1982 die Verwalterstellung übernommen. So habe sie nach dem Schreiben der Bauträgerin vom 23.02.1982 die Einladungen zu den Eigentümer Versammlungen unter ihrem Namen versandt, unter die Protokolle der Eigentümer Versammlungen ihren Stempel gesetzt, die Abrechnungen erstellt und gegenüber der Versicherung angegeben, die neue Verwalterin der Wohnungs- und Teileigentumsanlage zu sein. Die Ansprüche seien, da die VOB nicht wirksam in den Erwerberverträgen vereinbart worden sei, nach den Vorschriften des BGB 5 Jahre nach der Endabnahme verjährt gewesen.
Mit Schriftsatz vom 27.03.1992 haben die Antragsteller beim Amtsgericht im Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 104.591,90 DM nebst Zinsen zu verpflichten.
Die Antragsgegnerin ist dem Antrag entgegengetreten. Sie vertrat die Auffassung, bis zu ihrer Verwalterbestellung im Mai 1985 sei sie nur als Vertreterin und in Untervollmacht der Bauträgerin tätig gewesen. In der Eigentümerversammlung vom 15.06.1982 seien Undichtigkeiten bei vier Balkonen gerügt worden. Daraufhin habe auf ihre Veranlassung der Architekt P… die Balkone überprüft und an dem Balkon der Beteiligten zu 8. Mängel festgestellt. Die erforderlichen Nachbesserungsarbeiten seien durchgeführt worden. In den Eigentümerversammlungen nach 1982 seien die Mängel an den...