OLG Hamm Beschluss vom 27.01.1983 - 4 REMiet 1/83

Verfahrensgang

LG Münster (Beschluss vom 29.12.1982; Aktenzeichen 8 S 443/82)

OLG Celle (Beschluss vom 20.01.1982; Aktenzeichen 2 UH 1/81)

AG Münster (Aktenzeichen 4 C 440/82)

Tenor

Die Sache wird dem Bundesgerichtshof vorgelegt, weil der Senat von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 20.1.1982 (2 UH 1/81, abgedruckt u.a. bei Thieler, Frantzioch, Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht) abweichen will.

Tatbestand

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt ein Streit der Parteien um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) zu Grunde.

Durch Formularmietvertrag vom 22.5.1978 vermietete die Klägerin den Beklagten, die in einer Wohngemeinschaft zusammenleben, eine Wohnung in einem Hause in …. Es heißt in § 22 des Mietvertrages der Parteien unter der Überschrift „Ehegatten oder sonstige Personenmehrheit als Mieter”:

1. Ehegatten haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
2. Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem Ehegatten abgegeben wird. Willenserklärungen des einen Ehegatten sind auch für den anderen verbindlich.
3. Ist eine sonstige Personenmehrheit Mieter, so gelten die vorstehenden Bestimmungen entsprechend.

Mit einem nur an den Beklagten zu 2. gerichteten Schreiben vom 24.2.1982 (Bl. 12 GA) forderte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten zu 2. zur Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab 1.6.1982 gemäß § 2 MHRG vergeblich auf.

Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete fordert die Klägerin jetzt auch von beiden Beklagten mit ihrer Klage. Dieser versuchen die Beklagten u.a. mit dem Hinweis zu begegnen, daß der Beklagten zu 1. ein Erhöhungsverlangen nicht zugegangen sei. Zu letzterem trägt die Klägerin vor, sie könne zwar durch Zeugen nicht beweisen, daß die Beklagte zu 1. das Erhöhungsverlangen vom 24.2.1982 erhalten habe; das ergebe sich aber daraus, daß die Beklagte zu 1. der Mietergemeinschaft angehöre, welche mit Schreiben vom 27.4.1982 (Bl. 17 GA) auf das Erhöhungsverlangen der Klägerin geantwortet hat.

Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt. Mit ihrer Berufung vor dem Landgericht verfolgen die Beklagten ihren Abweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

II. Das Landgericht als Berufungsgericht hat dem Senat die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Wenn zwei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet haben und in dem Formularmietvertrag bestimmt ist, daß eine Erklärung des Vermieters auch bei Abgabe nur gegenüber einem der beiden Mieter rechtwirksam ist, ist dann ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG gegenüber beiden Mietern wirksam, wenn es sich nur an einen richtet?

III. Die Vorlage ist zulässig.

IV. Der Senat möchte die vorgelegte Frage bejahen und demgemäß entscheiden:

Wenn zwei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet haben und in ihrem Formularmietvertrag bestimmt ist, daß eine Erklärung des Vermieters auch bei Abgabe nur gegenüber einem der beiden Mieter rechtswirksam ist, dann ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG gegenüber beiden Mietern wirksam, auch wenn es sich nur an einen Mieter richtet.

1. Es geht bei der Beantwortung der Vorlagefrage nicht um ein Zustellungsproblem, sondern darum, ob ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHRG, welches nur an einen von zwei Mietern einer gemeinschaftlichen Wohnung gerichtet und zugestellt worden ist, gegenüber beiden Mietern wirksam ist. Der Senat bemerkt dies, weil das vorliegend behandelte Problem zuweilen, insbesondere bei der leitsatzmäßigen Zusammenfassung des Ergebnisses von Gerichtsurteilen, mit Hilfe des Begriffs des „Zugangs” einer Willenserklärung gekennzeichnet wird. § 22 Abs. 2 Satz 1 des Formularvertrages der Parteien, an dem sich die vom Landgericht vorgelegte Frage ausrichtet, will demgegenüber erkennbar den eingangs der vorliegenden Ziffer beschriebenen Fall regeln, will nämlich nicht nur den Fall aufgreifen, daß eine auch an die Adresse des zweiten Mieters gerichtete Willenserklärung nur dem anderen zugestellt wird, sondern gerade den, daß eine das Vertragsverhältnis betreffende Willenserklärung nur an einen der Mieter gerichtet und diesem zugestellt wird. Dafür spricht nicht nur der Wortlaut des § 22 Abs. 2 Satz 1, sondern auch Satz 2 dieses Absatzes, der auf der Aktivseite Willenserklärungen des einen Ehegatten auch für den anderen (und gemäß Ziffer 3 des § 22 auch für das andere Mitglied einer sonstigen Personenmehrheit) für verbindlich erklärt. Der Vorlagebeschluß (siehe seinen Wortlaut) greift gerade diesen Fall auf.

2. Zu dem hier angesprochenen Problemfeld wird in Rechtsprechung und Literatur u.a. angeführt:

Verschiedene Gerichte halten es nicht für möglich, eine Abrede wie die hier behandelte formularmäßig wirksam treffen zu können, so das Amtsgericht Hamburg (WM 80, 58): Ein Mieterhöhungsverlangen stelle aufgrund der in § 9 MHRG getroffenen Kündigungsregelung bereits eine Gefährdung des Mietverhältnisses dar, die Vereinbarung ...