OLG Hamm Urteil vom 11.02.1998 - 30 U 70/97

Leitsatz (redaktionell)

1. Auf dem Gebiet der Gewerberaummiete hält eine Formularklausel, durch die die Verwirklichung des Minderungsrechts mittels Abzuges vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen ist und der Mieter insoweit auf eine Bereicherungsklage verwiesen wird, einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG stand.

2. Ein so gearteter Ausschluß der Geltendmachung der Minderung besteht über die rechtliche Beendigung des Mietvertrages und eine Rückgabe der Mietsache hinaus fort.

Verfahrensgang

LG Essen (Urteil vom 10.01.1997; Aktenzeichen 43 O 85/96)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 10. Januar 1997 verkündete Urteil der 3. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Essen abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 11.361,88 DM nebst 9,5 % Zinsen von jeweils 2.840,47 DM seit dem 03.01.1996, 03.02.1996, 03.03.1996 und 03.04.1996 bis zum 30.09.1996 sowie 9,00 % Zinsen seit dem 01.10.1996 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Beklagten liegt unter 60.000,00 DM.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten restlichen Mietzins in Gesamthöhe von 11.361,88 DM für die Monate Januar bis einschließlich April 1996.

Die Beklagte hatte von den Rechtsvorgängern des Klägers durch Mietvertrag vom 02.04.1991 gewerbliche Räume in dem Hause … in … gemietet, in denen sie eine EDV-Firma betrieb. Der Vertrag war für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der monatliche Mietzins betrug zunächst 7.280,00 DM, wobei § 4 des Vertrages eine Klausel zur Anpassung des Mietzinses an den Lebenshaltungskostenindex enthielt. In § 6 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es:

Der Mieter kann weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungs- oder Minderungsrecht gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 11 a bis 27 d.A. Bezug genommen.

Für die Monate Januar 1996 bis einschließlich April 1996 kürzte die Beklagte den Mietzins um jeweils 2.840,47 DM monatlich, und zwar mit der Begründung, daß die gemieteten Räume mit Kakerlaken befallen seien. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit Schreiben vom 17.01.1995 teilte die Beklagte dem Kläger mit, daß nach wiederholter Ungezieferbekämpfung in den Vorjahren erneut Küchenschaben aufgetreten seien und daß die gemieteten Räume nicht mehr als vertragsgemäß anzusehen seien. Mit Schreiben vom 31.05.1995 bat die Beklagte den Kläger, schnellstens Maßnahmen zur Bekämpfung der Schädlingsplage einzuleiten. Daraufhin schaltete der Kläger den Hausverwalter ein, der sich um Abhilfe kümmern sollte. Mit Schreiben vom 28.07.1995 forderte die Beklagte den Kläger auf, das „Kakerlakenproblem” endgültig zu lösen und drohte eine Kündigung des Mietverhältnisses an. In der Folgezeit kam es zur Einschaltung einer Schädlingsbekämpfungsfirma, die der Beklagten unter dem 07.09.1995 eine Produktbeschreibung der einzusetzenden Schädlingsbekämpfungsmittel übersandte. Mit Schreiben vom 30.10.1995 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.1996 mit der Begründung, daß es weder den Vorbesitzern noch dem Kläger gelungen sei, den Schädlingsbefall zu beseitigen. Sie wies in diesem Schreiben darauf hin, daß die Angaben der Schädlingsbekämpfungsfirma in deren Schreiben vom 07.09.1995 unzureichend gewesen seien und kündigte eine Minderung des Mietzinses an. Mit Schreiben vom 22.12.1995 führte die Beklagte aus, daß das „Kakerlakenproblem” nicht beseitigt sei und daß die Mietzahlungen ab sofort erst einmal um 20 % gemindert würden. Daraufhin reduzierte die Beklagte ihre Mietzinszahlungen in den Monaten Januar bis einschließlich April 1996 um jeweils 2.840,47 DM. Der Kläger wies mit Schreiben vom 09.02.1996 die Kündigung der Beklagten zurück. Mit Schreiben vom 18.03.1996 forderte die Beklagte den Kläger erneut zur Beseitigung der Schädlinge auf. Nachdem der Kläger mit Schreiben vom 26.03.1996 mitteilte, daß derzeit kein Kakerlakenbefall feststellbar sei, forderte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 27.03.1996 erneut zur Beseitigung der Schädlinge auf. Sie wiederholte ihre Aufforderungen mit Schreiben vom 19.04.1996 und 09.05.1996. Im September 1996 kam es sodann zu einer Schädlingsbekämpfungsmaßnahme, deren Erfolg streitig ist. Die Beklagte ist inzwischen aus den Mieträumen ausgezogen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagten nach den Bestimmungen des Mietvertrages kein Minderungsrecht zustehe. Abgesehen davon würden Kakerlaken in den Mieträumen nur auftreten, wenn der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachkomme. Dazu gehöre auch die Schädlingsbekämpfung. Schließlich habe er, der Kläger, in der Vergangenheit die Kakerlaken in dem Haus wirksam bekämpft. Wenn es doch noch möglich sei, daß gelegentlich Kakerlaken auftreten würden, so sei das darauf zurückzuführen, daß die Beklagte eine wirksame Schädlingsbekämpfung in ihren Räumen verhindert habe.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu ver...