OLG Hamm Urteil vom 11.07.1994 - 22 U 5/94

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Urteil vom 11.11.1993; Aktenzeichen 5 O 263/92)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11. November 1993 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld so abgeändert und neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 36.548,67 DM nebst 4 % Zinsen aus 26.588,62 DM seit dem 10. Februar 1993 und aus weiteren 9.960,00 DM seit dem 4. August 1993 zu zahlen. In Höhe von 59.150,00 DM wird die Klage abgewiesen.

Es wird festgestellt, daß der Rechtsstreit im übrigen in der Hauptsache erledigt ist.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 1/3 und der Beklagte 2/3.

Von den Kosten der Berufungsinstanz tragen der Kläger 3/5 und der Beklagte 2/5.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert den Kläger mit 59.150,00 DM und den Beklagten mit 41.341,17 DM.

Tatbestand

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.)

Entscheidungsgründe

Die Berufung des Beklagten hatte in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der auf Zahlung von noch 95.698,62 DM verfolgte Klageanspruch ist nur in Höhe von 36.548,62 DM begründet, im übrigen unbegründet.

Der Beklagte ist dem Kläger gem. § 459 Abs. 2, 463 BGB zum Schadensersatz in Höhe von 36.548,67 DM verpflichtet, weil das verkaufte Grundstück bei Abschluß des Kaufvertrages nur in sehr eingeschränktem Umfang oder unter Inanspruchnahme von Baudispensen bebaubar war. Dem verkauften Grundstück fehlt eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB, weil der Beklagte – zumindest konkludent – die Bebaubarkeit des Grundstücks zugesichert hat. Eine Erklärung des Verkäufers zu bestimmten Eigenschaften des Kaufobjektes ist nur dann eine Zusicherung, wenn er nach dem Willen beider Partner bei Vertragsschluß für diese Erklärung einstehen soll; der Verkäufer also durch, ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, gegenüber dem Käufer zu erkennen gibt, daß er für den Bestand einer bestimmten Eigenschaft und die Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Palandt-Putzo, BGB, § 459 Rdn. 15 f). Unstreitig hat der Beklagte das Grundstück zum Zwecke der Bebauung verkauft und der Kläger es aus diesem Grunde gekauft. Bereits im Schreiben vom 12. Februar 1991 (Bl. 251 f. GA) der …, die als Maklerin den Kontakt zwischen den Parteien hergestellt hat, wurde das Grundstück als Baugrundstück angeboten, wobei die Bebauung durch die Bauträgergesellschaft des Beklagten durchgeführt … werden sollte. Die Veräußerung zum Zwecke der Bebauung ergibt sich aber auch aus dem notariellen Vertrag der Parteien vom 16. März 1991 (Bl. 6–17 GA – UR-Nr. 164 des Notars …). So haben die Parteien in § 1 vereinbart, daß der Beklagte den Grundbesitz an den Kläger unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, daß dieser mit ihm – dem Beklagten – einen Generalunternehmervertrag zur Bebauung des Kaufgrundstückes abschließt. Darüber hinaus haben sich die Parteien in § 3 verpflichtet, einen Werkvertrag zur Bebauung des Grundstücks abzuschließen, wobei der Beklagte als Generalunternehmer und Bauträger das Kaufobjekt nach den von dem Kläger akzeptierten und unterzeichneten Bauplänen bebauen sollte. Auch aus dem vereinbarten Kaufpreis von 220.000,00 DM für das 926 m² große Grundstück ergibt sich, daß der Beklagte das Grundstück als Baugrundstück verkauft hat. Ein Kaufpreis von ca. 237,00 DM/m² wird in dieser Gegend fast ausschließlich nur für Bauland gezahlt; dies ist dem erkennenden Senat, der seit Jahren alle Berufungen in Prozessen um Grundstückskaufverträge aus dem Bezirk des Oberlandesgerichts Hamm ausschließlich bearbeitet, aus zahlreichen anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt.

Zudem hat die vor dem Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme bestätigt, daß das Grundstück zum Zwecke der Bebauung veräußert worden ist. Alle Zeugen haben übereinstimmend bekundet, daß das Grundstück für eine Bebauung vorgesehen war.

Allerdings haben die Parteien allein mit dem Verkauf des Kaufobjekts als Baugrundstück nicht eine Zusicherung vereinbart, die Absprache der Partner eines Kaufvertrages, „als was” der Kaufgegenstand veräußert werden solle, legt zwar dessen Sollbeschaffenheit im Sinne der §§ 459 ff. BGB fest (BGH, NJW 1983, 2242), drückt aber nicht den Willen der Beteiligten aus, es solle der Verkäufer für diese Beschaffenheit auch garantieren. Diese Garantie hat der Beklagte jedoch – konkludent – mit dem Vertrag vom 13. November 1991 übernommen. In dem Vertrag vom 16. März 1991 hatten sich die Parteien – insoweit in Form eines Vorvertrages – zum Abschluß eines Werkvertrages verpflichtet, der mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden und die Rechtsfolge bewirken sollte, daß der Beklagte die Übereignung des Grundstücks und dessen Bebauung mit einem Wohnhaus aufgrund eines einheitlichen Rechtsgeschäfts schuldete. Hätte der Beklagte diese Verpflichtung mangels Bebaubarkeit des Kaufobjekts nicht erfüllen können, so wäre er dem Kläger nach § 325 oder nach § 307 BGB schadensersatzpflichtig gew...