OLG Hamm Urteil vom 21.03.2013 - 18 U 133/12

Leitsatz (amtlich)

1. Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleich-wertigkeit des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor.

2. Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig dem Grundsatz von Treu und Glauben.

3. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Normenkette

BGB § 652 Abs. 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Urteil vom 10.07.2012; Aktenzeichen 15 O 70/12)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 10.7.2012 verkündete Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des LG Bielefeld abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.742,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.1.2012 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung einer Maklercourtage.

I. Die Beklagte ist eine ständig expandierende Unternehmensgruppe im C2 Süden, die über mehrere Jahrzehnte hinweg daher ihren Grundbesitz durch Erwerb angrenzender bzw. in unmittelbarer Nähe ihre Sitzes liegender Grundstücke im C2 Süden erweitert hat.

2005 verhandelte die Beklagte mit der E GmbH & Co. KG (nachfolgend: Verkäuferin) über einen Kauf deren Firmengrundstücks, das unmittelbar gegenüber dem Firmengrundstück der Beklagten in der C-Straße in C2 gelegen war. Mit Schreiben vom 9.2.2005 teilte die Beklagte der Verkäuferin jedoch dann mit, mangels derzeitigen weiteren Flächenbedarfs von einem Ankauf Abstand zu nehmen (A 2, GA 19).

Nachdem die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, unter Hinweis auf eine Provisionspflicht i.H.v. 3 % zzgl. Mehrwertsteuer die Beklagte per Email Anfang Dezember 2010 gefragt hatte, ob Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie im C2 Süden bestehe, und die Beklagte dies gleichfalls per Email bejaht hatte (GA 13), benannte die Klägerin der Beklagten per Telefax vom 7.12.2010 die vorbezeichnete Immobilie der Verkäuferin zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. Euro, wobei sie eine Grundstücksfläche von 10.013 qm angab (GA 15-17). Zugleich übersandte sie der Beklagten ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, deren Ziff. 10 wie folgt lautet (GA 16):

"Der Provisionsanspruch entsteht auch, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen und Ergänzungen zustande kommen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird (...)"

Die Beklagte meldete per Email vom darauffolgenden Tage Vorkenntnis an und verwies darauf, sich seit 2005 in Gesprächen mit der Verkäuferin zu befinden. Bislang seien die Flächen für die Beklagte aus betrieblichen Gründen nicht interessant gewesen, insbesondere da auf der gegenüberliegenden Seite der D-Straße nennenswerte Expansionsmöglichkeiten zur Verfügung ständen. Gleichwohl werde das Thema erörtert und der Klägerin noch eine Antwort gegeben (GA 18).

Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der Beklagten, die C GmbH (im Weiteren: Käuferin) die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 EUR zzgl. Mehrwertsteuer.

Unter dem 30.11.2011 stellte die Klägerin der Beklagten eine Käufercourtage von 18.742,50 EUR brutto (15.750 EUR netto) in Rechnung (GA 20). Die Beklagte wies mit Schreiben vom 5.12.2012 Ansprüche der Klägerin zurück, da kein Maklervertrag der Parteien vorliege und überdies aufgrund Vorkenntnis ein Handeln der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss auch nicht ursächlich geworden sei (GA 21). Auch eine anwaltliche Zahlungsaufforderung der Klägerin unter Fristsetzung bis zum 12.1.2012 (GA 22) blieb erfolglos.

Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, ihre Nachweistätigkeit sei für den Kaufvertragsabschluss ursächlich geworden. Die Frage der wirtschaftlichen Kongruenz stelle sich vorliegend nicht, da eine Differenz des offerierten mit dem tatsächlichen Kaufpreis lediglich bei einer Käuferprovision zu einer fehlenden inhaltlichen Gleichwertigkeit des beabsichtigten mit dem geschlossenen Kaufvertrag führen könne. Eine Vorkenntnis habe die Beklagte schon nicht hinreichend dargelegt, da eine allgemeine Vorkenntnis nicht ausreichend sei. Insbesondere hat die Klägerin diesbezüglich bestritten, dass die Beklagte Kenntnis von der fortbestehenden Verkaufsabsicht der Verkäuferin gehabt und mit dieser auch nach 2005 weitere Verkaufsgespräche geführt habe. In diesem Zusammenhang hat sie darauf verwiesen, dass dann sich wohl nicht die Verkäuferin wie auch die Beklagte 2010 an...