OLG Hamm Urteil vom 24.09.2020 - 18 U 18/19

Leitsatz (amtlich)

Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers ist Raum für ein die Schadenersatzpflicht minderndes, gegebenenfalls sogar sie auschließendes Mitverschulden des Kunden.

Verfahrensgang

LG Detmold (Aktenzeichen 4 O 159/18)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 04.01.2019 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Detmold wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Dieses und das angefochtene Urteil sowie das Versäumnisurteil vom 12.06.2018 sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch; die Beklagte rechnet mit Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzung auf und beruft sich auf Verwirkung.

Die Klägerin war im Sommer 2017 mit der Vermarktung des Objektes Tstrasse 00 in M beauftragt. Nach einem Kontakt zwischen dem für die Klägerin tätigen Zeugen C und dem Ehemann der Beklagten, dem Zeugen S, bezüglich eines anderen Objektes wies der Zeuge C seitens der Klägerin den Ehemann der Beklagten auf das Objekt Tstrasse 00 hin.

Am 07.07.2017 erfolgte eine Besichtigung, bei der neben der Beklagten und ihrem Ehemann sowie dem Zeugen C auch die damalige Eigentümerin, die Zeugin I, anwesend war.

Am 10.07.2017 unterschrieb die Beklagte einen "Objektnachweis mit Courtagevereinbarung und Auftrag für Notartermin".

In dem der Beklagten von der Klägerin zur Verfügung gestellten Exposé wurde das Objekt unter "Eckdaten" damit beworben, dass "5 Wohneinheiten" vorhanden seien. Des Weiteren enthielt das Exposé stilisierte Grundrisspläne des Erdgeschosses, des 1. Obergeschosses und des Dachgeschosses.

Daneben existiert noch ein (ungenehmigt) ausgebauter Spitzboden. Dass dieser zu Wohnzwecken nicht genehmigt sei, erklärte der Zeuge C anlässlich der Besichtigung.

Im Erdgeschoss befand sich früher, wie dem Zeugen C und dem Ehemann der Beklagten bekannt war, ein Gewerbe. Zwischenzeitlich war das Erdgeschoss zur Wohnung umgebaut worden.

Am 27.07.2017 erfolgte der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages zwischen der Beklagten und der Eigentümerin des Objektes Tstrasse 00 zum Preis von 207.000 EUR, den die Beklagte im Folgenden zahlte.

Ebenfalls am 27.07.2017 unterschrieben die Beklagte und die Eigentümerin eine Erklärung, wonach ihnen bekannt sei, dass der Ausbau des Dachgeschosses seinerzeit ohne Genehmigung des Bauamtes erfolgt sei.

In dem Kaufvertrag ist der Kaufgegenstand als Sondereigentum (nebst Miteigentum) an zwei Einheiten, nämlich zum einem Sondereigentum an den gewerblichen Räumen im Erdgeschoss und der Wohnung im 1. Obergeschoss und zum anderen Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss, bezeichnet und es wird auf zwei Grundbuchblätter Bezug genommen.

Unter dem 13.10.2017 stellte die Klägerin der Beklagten für ihre Tätigkeit 7.389,90 EUR in Rechnung. Die Beklagte zahlte den Betrag nicht und machte geltend, es seien seitens der Klägerin falsche Angaben im Hinblick auf das Kaufobjekt gemacht worden.

Die Klägerin hat behauptet, der Zeuge C habe Informationen der Eigentümerin übernommen. Sie ist der Ansicht gewesen, er habe diese auch nicht weiter überprüfen müssen.

Nach Erlass eines antragsgemäßen Versäumnisurteils, mit dem die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 7.389,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.11.2017 zu zahlen, und fristgemäßem Einspruch, hat die Klägerin beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2018 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte hat beantragt,

das Versäumnisurteil vom 12.06.2018 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, der Mitarbeiter der Klägerin, der Zeuge C, habe falsche Angaben gemacht. Er habe behauptet, dass das Haus über 5 räumlich getrennte und bauordnungsrechtlich genehmigte Wohneinheiten verfüge und auch das Erdgeschoss zu Wohnzwecken geeignet und genehmigt sei. Diese falschen Informationen habe der Zeuge C nicht von der Eigentümerin erhalten, sondern eigenständig erstellt. Er habe weiter erklärt, dass im Spitzboden eine weitere Wohnung genehmigungsfähig sei. Sie habe nach Abschluss des Kaufvertrages davon Kenntnis erlangt, dass eine Nutzung des Erdgeschosses zu Wohnzwecken nicht bauordnungsrechtlich genehmigt sei. Ebenso habe sie davon Kenntnis erlangt, dass lediglich zwei Wohneinheiten bauordnungsrechtlich genehmigt seien.

Die Beklagte ist der Ansicht gewesen, die Voraussetzungen eines Makleranspruchs lägen im Übrigen nicht vor, weil die Immobilie zunächst besichtigt und der schriftliche Maklervertrag erst im Nachhinein geschlossen worden sei.

Hilfsweise hat die Beklagte die Aufrechnung erklärt mit Schadensersatzansprüchen. Dazu hat sie behauptet, im Hinblick auf die Erdgeschossetage, die nur als Gewerbe nutzbar sei, liege ein Minderwert in Höhe der Klageforderung vor. Darüber hinaus bestehe im Hinblick auf die fehlende Genehmigungsfähigkeit des Spitzbodens ein Schaden in Form von nicht zu r...