Leitsatz (amtlich)
Die Beweislast für die Fälschung einer Urkunde, aus der sich eine Verwirkung des Makleranspruchs ergeben soll, liegt nach den allgemeinen Grundsätzen bei demjenigen, der sich auf die Verwirkung beruft, also dem Maklerkunden.
Verfahrensgang
LG Essen (Aktenzeichen 2 O 83/16) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 09.01.2020 verkündete Urteil des Landgerichts Essen, 2 0 83/16, abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.280 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.03.2016 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 14.280 EUR nebst Zinsen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie A-Straße 01/02 in B Ende 2015/Anfang 2016 durch die Beklagte in Anspruch.
Die Klägerin ist ein Unternehmen, das sich u.a. im Bereich der Immobilienvermarktung betätigt. In den vorliegend relevanten Jahren 2014 und 2015 war der Zeuge C bei ihr beschäftigt.
Die Beklagte wohnte im Jahr 2015 in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Immobilie, nämlich in der A-Straße 03. Die streitgegenständliche Immobilie A-Straße 01/02 stand zuletzt im Eigentum der Frau D. Diese war bereits seit geraumer Zeit, nämlich ca. 1,5 Jahre, aus dem Haus in ein Altenheim umgezogen, so dass das Haus leer stand. Frau D stand jedenfalls seit Ende 2014 unter Betreuung; Betreuer war zunächst der (..) E.
Das Grundstück war zunächst im Wege des Erbbaurechts von den Eigentümern genutzt worden, die später das Eigentum erwerben konnten. Das Erbbaurecht war in dem Zusammenhang im Grundbuch nicht gelöscht worden. Ebenfalls im Grundbuch verzeichnet war eine Grundschuld über 50.000 EUR bezüglich derer der Grundschuldbrief abhandengekommen war.
Der Betreuer E erteilte der Klägerin unter dem 13.11.2014 einen sog. Makler-Allein-Auftrag zum Verkauf des Hauses, befristet bis zum 28.02.2015, der mit Vereinbarung vom 03.02.2015 bis zum 31.05.2015 verlängert wurde.
Während der Zeit kam es im März 2015 zu einem Verkauf des streitgegenständlichen Hauses an einen F, ebenfalls aus der Nachbarschaft. Da dieser im Rahmen der Abwicklung nicht an einer erforderlichen Nachbeurkundung mitwirken wollte, scheiterte der Verkauf an diesen schließlich Ende Juli 2015.
Die Beklagte, die mitbekommen hatte, dass das Haus A-Straße 01/02 leer stand, warf ein mit dem Datum 23.06.2015 versehenes Schreiben, adressiert an den "Eigentümer", in den Briefkasten des streitgegenständlichen Hauses, mit dem sie für sich und ihren Ehemann ("Familie G H") Interesse für den Fall eines Verkaufs des Hauses mitteilte. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 131 d.A.) Bezug genommen.
Dieses Schreiben gelangte unter im einzelnen streitigen Umständen am Wochenende 11./12.07.2015 zur Kenntnis des Zeugen C, der sich daraufhin bei der Beklagten telefonisch meldete und einen Besichtigungstermin für Montag, den 13.07.2015, vereinbarte.
Im Nachgang zu der Besichtigung übersandte der Zeuge C an die Beklagte u.a. ein Exposé, welches eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 % auswies, sowie weitere Unterlagen, u.a. Energieausweis, Wertgutachten, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Flurkarte und Zeichnungen.
Auf Bitten der Beklagten vom 14.07.2015 führte der Zeuge C am 15.07.2015 eine weitere Besichtigung durch.
Am 17.07.2015 unterschrieben die Beklagte und ihr Ehemann - sowie der Zeuge C für die Klägerin - eine sog. "Makler (Reservierungsvereinbarung)", in der es u.a. wie folgt heißt:
"In Erfüllung eines ihm erteilten Verkaufsauftrages hat der Makler dem Auftraggeber folgendes Kaufobjekt benannt:
[...]
Der Auftraggeber beabsichtigt, das genannte Objekt käuflich zu erwerben. Ein schriftliches Kaufangebot i.H.v. EURO 300.000,00 wird im Laufe des Tages zugesandt.
[...]
Der Makler verpflichtet sich, das Kaufobjekt bis zum 11.09.2015 für den Auftraggeber zu reservieren.
[...]
Die Käuferprovision beträgt 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis: 300.000,00 EUR. Makler ist auch für die andere Seite provisionspflichtig tätig. Verdient und fällig am Tage der Beurkundung per Rechnungsstellung, mithin EUR14.280,00 inkl. 19 % MwSt."
Darüber hinaus befand sich in der Vereinbarung noch ein Hinweis auf den bereits erwähnten, am 23.03.2015 geschlossenen Kaufvertrag mit Dritten, der nicht wirksam werde, wenn keine Nachbeurkundung durchgeführt werde, wozu die Käufer nicht bereit seien. Dazu sei jenen eine letztmalige Frist bis zum 29.07.2015 gesetzt worden.
Inhaltsgleiche Reservierungsvereinbarungen (allerdings ohne den Zusatz auf den früheren Erwerb) existieren mit Unterschriften und Datum vom 28.08.2015 und 02.09.2015.
Mit E-Mail vom 12.08.2015 teilte der Geschäftsführer der Klägerin dem Betreuer E u.a mit:
"Unter Berücksichtigung der Entwicklung und die nicht vorhandene Bereitschaft der Kaufpartei F, eine Nachtragsbeurkundung bzgl. des Kaufvertrages vom 23.03.2015 bzgl. o.a. Objekt, nicht me...
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