OLG Karlsruhe Beschluss vom 07.07.2004 - 15 U 7/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Abschluss eines Maklervertrags durch Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung

Leitsatz (amtlich)

Unterzeichnet der Maklerkunde erst nach Abschluss des Hauptvertrages (notarieller Kauf einer Immobilie) auf einem Formular des Maklers eine "Nachweisbestätigung", die unter anderem auch eine Provisonsklausel enthält, so reicht dies in der Regel für das Zustandekommen eines (nachträglichen) Maklervertrages nicht aus.

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Aktenzeichen 3 O 201/01)

Tenor

Der Senat erwägt eine Zurückweisung der Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO. Vorher erhalten die Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Gründe

I. Die Klägerin war im Jahr 2001 vom Eigentümer des Hotel-Restaurants ... in B. beauftragt worden, einen Verkauf des Objekts zu vermitteln. Der Beklagte interessierte sich für das Objekt. Auf welche Weise der Beklagte auf die Immobilie aufmerksam geworden war, ist zwischen den Parteien streitig. Unstreitig fanden mehrere Besichtigungstermine statt, bei denen unter anderem jeweils der Beklagte und der Zeuge M. für die Klägerin anwesend waren.

Mit notariellem Vertrag vom 20.8.2001 erwarb der Beklagte das Objekt. Im Anschluss an den Notartermin - an dem auch der Zeuge M. teilgenommen hatte - gingen der Beklagte, der Verkäufer und der Zeuge M. noch gemeinsam in ein Café. Der Verkläufer und der Zeuge M. brachten dem Beklagten im Pkw des Verkäufers nach Hause nach R. Im Zusammenhang mit dem Aussteigen aus dem Fahrzeug bei der Wohnung des Beklagten bat der Zeuge M. den Beklagten, ein Schriftstück, welches der Zeuge dem Beklagten vorlegte, zu unterzeichnen. Hierbei handelte es sich um ein Formular der Klägerin mit der Überschrift "Nachweis-Bestätigung", welches der Zeuge vorher ausgefüllt hatte. Das Formular enthält im vierten Absatz neben der Bezeichnung "Vergütung" folgende Formulierung.

"Kommt über das nachgewiesene Objekt ein Vertrag zustande, wird die ortsübliche Vergütung geschuldet. Die Vergütung beträgt 3,48 % incl. MWSt. errechnet aus dem tatsächlichen Kaufpreis. Ist ein Bauvorhaben projektiert, errechnet sich die Vergütung zusätzlich aus den veranschlagten Kosten."

Der Beklagte setzte, nachdem er aus dem Auto ausgestiegen war und unmittelbar bevor er sich in sein Haus begab, unter dieses Schriftstück in der Rubrik "Interessent" den Anfangsbuchstaben seines Namens.

Die Klägerin hat vor dem LG Karlsruhe von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision i.H.v. 13 166,79 Euro nebst Zinsen verlangt. Das LG hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, zwischen den Parteien sei kein Maklervertrag zustande gekommen. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie ist der Auffassung, durch die von dem Beklagten unterzeichnete "Nachweis-Bestätigung" sei eine Provisionsverpflichtung des Beklagten entstanden. Nach dem Wotlaut des Schriftstücks handele es sich - wenn nicht um einen Maklervertrag - zumindest um ein Schuldanerkenntnis.

II. Die Berufung dürfte nach Auffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg bieten. Der Senat sieht keine Grundlage für einen Zahlungsanspruch der Klägerin. Das LG Karlsruhe dürfte die Voraussetzungen einer vertraglichen Verpflichtung des Beklagten zu Recht verneint haben.

1. Ein Nachweismaklervertrag, auf welchen die Klägerin ihren Anspruch stützen könnte, ist jedenfalls vor dem notariellen Vertrag vom 20.8.2001 nicht zustande gekommen.

a) Unstreitig hat es vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages keine ausdrücklichen (mündlichen oder schriftlichen) Willenserklärungen gegeben, mit denen die Parteien sich über einen Maklervertrag geeinigt hätten.

b) Ein Maklervertrag ist vor dem notariellen Kaufvertrag auch nicht konkludent zustande gekommen. Wenn der Makler - wie vorliegend - auch für den Verkäufer tätig wird, ist ein klares und eindeutiges Provisionsverlangen Voraussetzung für einen konkludenten Maklervertrag (vgl. beispielsweise BGH v. 25.9.1985 - IVa ZR 22/84, MDR 1986, 131 = NJW 1986, 177 [178]; v. 4.11.1999 - III ZR 223/98, NJW 2000, 282 [283]).Ein Provisionsverlangen hat die Klägerin an den Beklagten jedoch vor dem notariellen Kaufvertrag nie gerichtet. Der Zeuge M. hat zwar bei seiner Vernehmung (I 83, 85) angegeben, er habe dem Beklagten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages ein Exposé mit Provisionsklausel zukommen lassen. Die Klägerin hat dies aber in ihrem Sachvortrag in zweiter Instanz nicht übernommen. Außerdem fehlt es am Nachweis des Zugangs des Exposés. Der Beklagte und der Zeuge haben unstreitig vor dem notariellen Kaufvertrag auch nie über die Zahlung einer Provision gesprochen.

Diese rechtliche Bewertung des LG wird auch von der Berufungsbegründung nicht angegriffen.

2. Eine vertragliche Verpflichtung zur Zahlung einer Provision ist auch nicht nach dem notariellen Kaufvertrag zustande gekommen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Maklervertrag auch noch nach Erbringung der Nachweisleistung durch den Makler abgeschlossen werden kann (vgl. beispielsweise BGH v. 6.2.1991 - IV ZR 265/89, N...