OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 07.05.1984 - 3 Re-Miet 1/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung

Tenor

Der Vermieter kann den Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG durch die Benennung von drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand begründen. Diese Wohnungen dürfen sich auch in demselben Haus wie die Wohnung des Mieters befinden.

Tatbestand

I.

Die Beklagte bewohnt eine Wohnung in dem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Die Beklagte zahlte bis zum 30.6.1982 eine monatliche Grundmiete von 330 DM. Nach ihrer Ansicht ist am 1.7.1982 eine Mieterhöhung auf 335 DM zwischen den Parteien zustandegekommen.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 30.3.1983 von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 435 DM ab 1.7.1983 verlangt. Zur Begründung hat sie sich auf den Mietzins, der für drei weitere Wohnungen im demselben Haus bezahlt wird, berufen. Die Beklagte hat ihre Zustimmung nicht erteilt. Das Amtsgericht hat die daraufhin erhobene Klage durch Urteil vom 5.10.1983 als unzulässig abgewiesen, weil die Klägerin die nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG geltende Sperrfrist von 1 Jahr seit der letzten Mieterhöhung nicht eingehalten habe.

Mit der Berufung verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zur Zahlung einer Miete von 429 DM ab 1.1.1983, hilfsweise zur Zahlung von 435 DM seit dem 1.10.1983.

Durch Beschluß vom 29.2.1984 hat das LG Mannheim dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Genügt es für die Begründung der Mieterhöhungserklärung gemäß § 2 Abs. 2 MHG, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsschreiben drei Vergleichswohnungen benennt, die sämtlich in seinem Eigentum stehen und die im selben Haus gelegen sind wie die Wohnung des Mieters?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist zulässig.

Die zugrundeliegende Rechtsfrage ist erst aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG, der durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl I Seite 1912) an die Stelle des bisherigen § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG getreten ist, entstanden, denn nach der bis zum 31.12.1982 geltenden Gesetzesfassung war dem Vermieter die Benennung von eigenen Wohnungen zur Begründung seines Erhöhungsverlangens durch das Tatbestandsmerkmal „anderer Vermieter” zweifelsfrei versagt. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung; denn sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und voraussichtlich in einer Vielzahl von Fällen auftreten. Sie ist auch, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Das Landgericht hat hinreichend dargelegt, daß es nach seiner den Senat grundsätzlich bindenden Rechtsauffassung für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die vorgelegte Frage ankommt. Die Kammer geht davon aus, daß die verfrüht abgegebene Mieterhöhungserklärung zum zulässigen Termin wirksam geworden ist (vgl. dazu OLG Oldenburg RES. § 2 MHG Nr. 16), die Berufung also nicht mit der vom Amtsgericht gegebenen Begründung zurückgewiesen werden kann. Daher hängt die Entscheidung über die Zulässigkeit der Klage von der vorgelegten Frage ab.

Der Senat hat den Parteien Gelegenheit gegeben, zum Vorlagebeschluß des Landgerichts Stellung zu nehmen.

III.

Der Senat bejaht die vorgelegte Rechtsfrage.

1. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG). Der Wortlaut dieser Vorschrift ist danach, was die Herkunft dieser Wohnungen angeht, eindeutig; insoweit bestehen keinerlei Beschränkungen. Der Vermieter kann jede Wohnung zur Begründung seines Anspruchs benennen, die hinsichtlich der in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG genannten Kriterien die Voraussetzungen der Vergleichbarkeit erfüllt. Die Person des Vermieters der Vergleichswohnungen hat keine Bedeutung. Daher ist der Vermieter nicht gehindert, sich ausschließlich auf eigene Wohnungen als Vergleichsobjekte zu berufen (ebenso Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl., § 2 MHG Rn. 104; derselbe WuM 1983, 63; Gramlich NJW 1983, 420; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 147 Rn. 6; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, S. 44; Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 2 MHG Rn. 40).

2. Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift zeigt, daß der Gesetzgeber der Norm auch den Inhalt hat geben wollen, wie ihn die reine Wortlautinterpretation nahelegt.

Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 beruht im wesentlichen auf einem Entwurf der Fraktionen der CDU/CSU und FDP vom 5.11.1982 (BT-Drucksache 9/2079). In der Begründung zu diesem Entwurf wird ausdrücklich darauf hingewiesen (Teil A II b; Teil B Art. 2 Nr. 1 Buchstabe b), daß zur Begründung des Erhöhungsverlangens auch Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters herangezogen werden können. Diesem Bestreben wurde gesetzestechnisch gerade dadurch Rechnung getragen, daß das Tatbestandsmerkmal „anderer Vermieter” in § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG a.F. entfiel. Der Begründung läßt sich nicht der geringste Hinweise dafür entnehmen, daß diese dem Vermieter neu ge...