OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 20.09.1984 - 9 ReMiet 6/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung und Zustimmung. Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Mieterhöhung

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei einer auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mieterhöhung nach MietHöReglG § 3 Abs 1 muß auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und Mietzinserhöhung geprüft werden.

2. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt der Mieterhöhungsanspruch aber nicht vollständig; es bleiben vielmehr diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären.

3. Die Höhe des Anspruchs richtet sich nicht nach dem Betrag der einzusparenden Heizkosten. Es besteht abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des WiStrG § 5 auch keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze.

Normenkette

MietHöReglG § 3 Abs. 1; WiStrG § 5

Verfahrensgang

LG Freiburg i. Br. (Entscheidung vom 06.02.1987; Aktenzeichen 3 S 82/83)

Tenor

I. Bei einer auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG muß auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und Mietzinserhöhung geprüft werden.

II. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt der Mieterhöhungsanspruch aber nicht vollständig; es bleiben vielmehr diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären.

III. Die Höhe des Anspruchs richtet sich nicht nach dem Betrag der einzusparenden Heizkosten. Es besteht abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG, auch keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze.

Tatbestand

I.

Die Beklagte ist Mieterin einer 86 m² großen Wohnung in dem Zweifamilienhaus des Klägers, für die sie einen vertraglich vereinbarten Mietzins von 341,44 DM monatlich bezahlt. Im Sortier 1980 hat der Kläger an der Außenfassade des Hauses zum Zwecke der Heizkostenersparnis eine Wärmedämmung anbringen lassen. Zuvor hatte er der Beklagten mitgeteilt, daß sich bei einem hierfür veranschlagten Kostenaufwand von etwa 40.000,– DM voraussichtlich für ihre Wohnung eine Mietzinserhöhung von rund 128,– DM ergeben werde. Die tatsächlichen Kosten der Baumaßnahme beliefen sich auf 37.482,62 DM für die Wärmedämmaßnahme und 4.307,61 DM für neue Fensterbänke, Regenrinnen und Regenrohre. Die Umlegung dieser Kosten auf die Wohnung der Beklagten nach den Grundsätzen des § 3 MHG ergab eine Mieterhöhung von monatlich 140,80 DM, deren Zahlung die Beklagte verweigerte und die der Kläger mit der vorliegenden Klage geltend macht. Das Amtsgericht hat zur Frage der Heizkostenersparnis ein Sachverständigengutachten eingeholt, das die durch die Wärmedämmung erzielte Einsparung an Heizenergie mit 35 % ermittelt und daraus für die Wohnung der Beklagten eine Verringerung des Heizölverbrauchs um jährlich 783 l errechnet hat.

Durch Urteil vom 08.04.1983 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Es geht bei einem Heizölpreis von 0,75 DM pro l von einer jährlichen Heizkostenersparnis für die Beklagte in Höhe von 587,25 DM aus, die von der Mieterhöhung von jährlich 1.689,60 DM um mehr als 200 % überschritten werde. Das verstößt nach Meinung des Amtsgerichts gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das zwar nur in § 13 ModEngGes aufgestellt werde, aber wegen des inneren Zusammenhangs auch bei der Anwendung des § 3 MHG berücksichtigt werden müsse.

Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger gegen diese Auffassung.

Das Landgericht hat hierauf dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist bei einer auf Durchführung von baulichen Änderungen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mietzinserhöhung im Verhältnis zu den hierdurch einzusparenden Heizkosten der Grundsatz des Gebots der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen?

2. Bei Bejahung der Vorlagefrage Ziff. 1:

   Entfällt bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit

   1. ein Mieterhöhungsanspruch aus § 3 Abs. 1 MHRG vollständig, oder
   2. wird der Anspruch auf den Betrag der einzusparenden Heizkostenenergie beschränkt, oder
   3. besteht für den Anspruch eins sonstige Obergrenze?

3. Bei Bejahung der Vorlagefrage Ziff. 2 b:

   Ist bei Berechnung der Höhe der einzusparenden Heizkostenenergie von dem zur Zeit der Durchführung der Energieeinsparungsmaßnahmen oder von dem zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung gültigen Energiepreis (hier: Heizölpreis) gegebenenfalls unter Beachtung eines etwaigen Mengenrabattes auszugehen oder ist auch eine künftige Entwicklung des Energiepreises zu berücksichtigen?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlagefragen sind zulässig (Art. III 3 MRÄndG). Es handelt sich um eine für die Sachentscheidung im vorliegenden Falle erhebliche Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum von grundsätzlicher Bedeutung, die – soweit ersichtlich – bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden wurd...