Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
LG Karlsruhe (Urteil vom 14.06.2002; Aktenzeichen 5 O 27/02) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 14.06.2002 – 5 O 27/02 – abgeändert:
- Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 4.385,62 zzgl. 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 1.012,07 seit 23.01.2002, aus EUR 1.686.78 seit 01.08.2002, aus EUR 1.349,42 seit 01.11.2002 und aus EUR 337,35 seit 01.01.2003 zu zahlen.
- Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger seinen gesamten infolge ihrer mit Schreiben vom 13.11.2001 ausgesprochenen Kündigung des Hausverwaltervertrages über die drei Hausanwesen P.-straße 1, W.-H.-Straße 3 und W.-H.-Straße 14, jeweils in E.-L., in der Zeit vom 01.01.2003 bis zum 31.12.2004 entstandenen und künftig entstehenden Verdienstausfallschaden zu ersetzen.
II. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das Urteil des Landgerichts Bezug genommen.
Zweitinstanzliche Änderungen und Ergänzungen ergeben sich aus den nachfolgenden Ausführungen.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg.
Auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien findet gemäß Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB das BGB in seiner bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung.
1. Dem Kläger steht gegen die Beklagten wegen der fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrages ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung für die Zeit vom 01.12.2001 bis 31.12.2002 in Höhe von insgesamt EUR 4.385,62 zu.
2. Der Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für entstandene und künftig noch entstehende Verdienstausfallschäden ist für die Zeit ab 01.01.2003 bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer am 31.12.2004 zulässig und begründet.
1.
Die Erweiterung des Klagantrages Ziffer 1 in der Berufungsinstanz ist gemäß § 533 Abs. 1 Nr. 2 ZPO i. Verb. mit § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zulässig. Dem Übergang von der Feststellungsklage auf die Leistungsklage liegt neuer Tatsachenvortrag nicht zugrunde.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, weil sie nicht berechtigt waren, den Hausverwaltervertrag vom 26.08.1999 fristlos zu kündigen.
Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung stand den Beklagten weder nach § 627 Abs. 1 BGB noch aus wichtigem Grund nach § 626 Abs. 1 BGB zu.
1.1. Es kann dahin stehen, ob der Kläger durch den streitgegenständlichen Hausverwaltervertrag verpflichtet war, „Dienste höherer Art” im Sinne von § 627 Abs. 1 BGB zu leisten, die „auf Grund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen” (bejahend für einen Verwaltervertrag nach WEG, Staudinger /Bub, WEG, 12. Bearb. (1997), § 26 Rn. 390). Darauf kommt es nicht an. Denn ein Kündigungsrecht nach § 627 Abs. 1 BGB besteht dann nicht, wenn es sich um ein „dauerndes Dienstverhältnis mit festen Bezügen” handelt. So verhält es sich hier. Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien war auf Dauer angelegt; sie hatten in § 2 des Vertrages eine Laufzeit von 5 Jahren und die Möglichkeit einer Verlängerung vereinbart (vgl. BGH WM 1993, 515, 516). Außerdem war unstreitig vereinbart, dass der Kläger für seine Tätigkeit monatlich eine bestimmte Pauschalvergütung in Höhe von 7 % der monatlichen Bruttomieten zzgl. Mehrwertsteuer erhalten sollte (§ 6). Danach war die Höhe der Vergütung zwar nicht völlig von außervertraglichen Entwicklungen unabhängig (vgl. Staudinger/Preis, BGB, 14. Bearb. (2002), § 627 Rn. 16). Gleichwohl war dem Kläger, da ihm monatlich ein fester Prozentsatz zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus den Mieteinnahmen zu zahlen war, ein bestimmtes Mindesteinkommen gesichert (vgl. KG NJW-RR 2002, 802, 803). Damit fällt das vorliegende Rechtsverhältnis unter die Ausnahmeregelung, die verhindern will, dass eine bestimmte Regelvergütung, mit der ein in einem dauernden Vertragsverhältnis stehender Dienstverpflichteter rechnen und planen darf, jederzeit entfallen kann (vgl. BGH WM 1993, 515, 516).
Aber auch wenn man die Anwendung von § 627 BGB auf den Verwaltervertrag vom 26.08.1999 bejahen würde, bestünde kein Kündigungsrecht, weil die Parteien dieses wirksam abbedungen haben. Zwar hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung einer bestimmten Vertragsdauer hierfür allein nicht ausreichend ist. Dafür dass der Ausschluss des jederzeitigen Kündigungsrechtes gewollt war, spricht jedoch das erhebliche (wirtschaftliche) Interesse des Klägers an einer festen schuldrechtlichen Bindung, das für die Beklagten auch deutlich erkennbar war. Nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2002 (II, 87) hat der Kläger bei den Vertragsverhandlungen mitgeteilt, dass er nur an einer lang...