OLG Karlsruhe Urteil vom 31.03.2005 - 15 U 20/03

Verfahrensgang

LG Baden-Baden (Urteil vom 11.04.2003; Aktenzeichen 2 O 12/03)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Baden-Baden vom 11.4.2003 - 2 O 12/03 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten beider Rechtszüge.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger ist Immobilien-Makler. Frau X. (im Folgenden: Verkäuferin) war Eigentümerin eines Einfamilien-Hauses in B., für welches sie einen Käufer suchte. Mit schriftlichem "Mitanbieterauftrag" vom 15.1.2002 beauftragte sie den Kläger "zur Vermittlung" ihres Hauses, wobei ein "Verkaufsangebot" von 180.000 EUR vorgesehen war. Für den Fall des Verkaufs versprach die Verkäuferin dem Kläger ein Maklerhonorar von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer. In dem Formularvertrag war weiter vorgesehen, dass der Kläger einen Mitarbeiter benannte, "welcher als ständiger Ansprechpartner dem Auftraggeber zur Verfügung steht", und sich bei der Verkäuferin persönlich vorstellen sollte.

Auf eine vom Kläger geschaltete Anzeige meldeten sich die Beklagten als Kaufinteressenten. Am 23.4.2002 kam es zu einem Besichtigungstermin, bei welchem die Mitarbeiterin des Klägers, Frau Y., den Beklagten ein Exposé (I/19 ff.) übergab. Das Exposé enthielt in einem Abschnitt "Allgemeines" eine Provisionsklausel:

"Bei notariellem Kauf ist eine Vermittlungsgebühr von 3,48 % des Kaufpreises inklusive 16 % Mehrwertsteuer vom Käufer zahlbar, unbeschadet einer eventuellen Provisionsvereinbarung mit der Verkäuferseite."

Am 30.4.2002 kam es zu einem weiteren Besichtigungstermin, bei dem die Beklagten auf einem Formular des Klägers eine "Beauftragung zu Preisverhandlungen (Vermittlungsauftrag)" unterschrieben. In diesem Formular gaben die Beklagten als Kaufinteressenten ein Angebot von 145.000 EUR ab und beauftragten den Kläger "unverzüglich Preisverhandlungen zu führen und sich darum zu bemühen, die grundsätzliche Zustimmung zum Verkauf des Objektes an den Kaufinteressenten ... zu erreichen". In dem "Vermittlungsauftrag" erfuhren die Beklagten gleichzeitig erstmals den Namen und die Adresse der Verkäuferin. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage LG K3 (I/25, 27) verwiesen.

In der Folgezeit führten der Kläger und seine Mitarbeiterin Frau Y. Preisverhandlungen mit der Verkäuferin und den Beklagten. Der Kläger und seine Mitarbeiterin versuchten, eine Einigung zwischen der Verkäuferin und den Beklagten zu erzielen. Die Verkäuferin ermäßigte im Rahmen dieser Verhandlungen ihre Preisvorstellung von zunächst 170.000 EUR auf 165.000 EUR. Im Übrigen blieben die Bemühungen des Klägers und seiner Mitarbeiterin, für eine Annäherung der beiderseitigen Preisvorstellungen zu sorgen, jedoch erfolglos. Einzelheiten und die weiteren Umstände des Scheiterns dieser Verhandlungen sind zwischen den Parteien teilweise streitig.

Die Beklagten nahmen von ihrer Absicht, das Anwesen der Verkäuferin zu erwerben, für eine gewisse Zeit Abstand. Zu einem späteren Zeitpunkt traten sie - ohne Beteiligung des Klägers - erneut an die Verkäuferin heran. Die Beteiligten einigten sich nunmehr über den Kaufpreis. Mit notariellem Vertrag vom 21.6.2002 erwarben die Beklagten das Anwesen in B. von der Verkäuferin zu einem Preis von 150.500 EUR zzgl. 2.500 EUR für die Einbauküche.

Der Kläger hat erstinstanzlich von den Beklagten Zahlung von Maklerhonorar i.H.v. 5.237,40 EUR (3 % nebst Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis von 150.500 EUR) verlangt. Das LG hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung verurteilt nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.9.2002. Das LG hat die Voraussetzungen eines Maklerlohnes des Klägers als gegeben erachtet. Der Kläger habe den Beklagten eine Kaufgelegenheit nachgewiesen, welche diese in dem notariellen Vertrag vom 21.6.2002 wahrgenommen hätten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie sind der Meinung, es gebe verschiedene rechtliche Gesichtspunkte, die dem Anspruch des Klägers entgegenstünden. Der Kläger habe - entgegen der Auffassung des LG - keine ausreichende Nachweisleistung i.S.d. Maklervertrages erbracht, da die Tätigkeit des Klägers die Beklagten nicht in die Lage versetzt habe, das Grundstück zu erwerben. Die Leistungen des Klägers seien auch nicht ursächlich für den späteren notariellen Vertrag geworden. Der Kläger habe es versäumt, den Beklagten die angeforderten Pläne und Unterlagen für das Haus zur Verfügung zu stellen. Bei den Preisverhandlungen habe die Mitarbeiterin des Klägers die Interessen der Beklagten nicht ausreichend vertreten. Die Verhandlungen seien gescheitert, weil die Mitarbeiterin, Frau Y., die Verkäuferin grundlos brüskiert habe. Ein Maklerhonorar sei auch deshalb nicht geschuldet, weil die Mitarbeiterin Frau Y. im Zusammenhang mit dem Abschluss des "Vermittlungsauftrags" vom 30.4.2002 erklärt habe, falls i...