Entscheidungsstichwort (Thema)
Maklerhonorar
Verfahrensgang
LG Koblenz (Urteil vom 12.01.2000; Aktenzeichen 8 O 495/98) |
Tenor
I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 12. Januar 2000 wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Beschwer für den Kläger beträgt 12.075 DM.
Gründe
Der Kläger nimmt den Beklagten aus abgetretenem Recht auf Zahlung eines Maklerhonorars in Höhe von 19.285,50 DM für den Nachweis eines von der Ehefrau des Beklagten erworbenen Einfamilienhauses in R. in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen, weil der Kläger nicht nachgewiesen habe, dass das fragliche Objekt dem Beklagten und seiner Ehefrau angeboten worden sei. Mit der Berufung verfolgt der Kläger seinen Anspruch nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von noch 12.075 DM weiter.
Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.
Zwar geht der Senat von der Aktiv- und Passivlegitimation der Parteien sowie davon aus, dass zwischen der Zedentin – der Firma M. B GmbH (im Folgenden: Firma B) – und dem Beklagten zusammen mit seiner Ehefrau am 20.04.1993 ein Maklervertrag über den Nachweis von Kaufgelegenheiten eines Einfamilienhauses zustande gekommen ist. Ein Maklerhonorar hinsichtlich des von der Ehefrau des Beklagten mit notariellem Vertrag vom 26.11.1996 erworbenen Hausanwesens steht dem Kläger (aus abgetretenem Recht) jedoch gleichwohl nicht zu.
Dabei kann dahin stehen, ob die Firma B das umstrittene Objekt mit Schreiben vom 04.07.1994 angeboten, in einem Telefongespräch am 27.10.1994 neben über 40 weiteren Objekten angesprochen und nochmals am 08.04.1995 anlässlich des Tages der offenen Tür im Maklerbüro angeboten hat. Selbst wenn dies nämlich der Fall gewesen sein sollte, wäre die von der Firma B. entfaltete Nachweistätigkeit nicht kausal für den Abschluss des Kaufvertrages über das Einfamilienhaus in R. geworden. Der abgeschlossene Kaufvertrag weicht so wesentlich von dem vom Kläger behaupteten – vom Beklagten im Übrigen bestrittenen – Angebot der Firma B. ab, dass es schon an der erforderlichen Identität zwischen dem erworbenen Objekt und der nachgewiesenen, Kaufgelegenheit fehlt.
Gemäß § 652 BGB steht dem Nachweismakler ein Provisionsanspruch zu, wenn er seinem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat. Dies ist nicht bereits durch den Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt erfüllt. Erforderlich ist vielmehr, dass sich der Kaufvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt, bei Abweichung von der angebotenen Gelegenheit also noch von einer Wesensgleichheit des letztlich abgeschlossenen Vertrages gesprochen werden kann. Danach ist der Nachweis eines Maklers nur dann für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich, wenn der geschlossene Vertrag „im Wesentlichen mit der nachgewiesenen Vertragsgelegenheit übereinstimmt” (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 59. Aufl., § 652 Rdnr. 30; Staudinger/Reuter, BGB 1995, § 652 Rdnr. 110 ff; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rdnr. 581 ff; Breiholdt in MDR 1990, 973; BGH, NJW 1999, 1255, 1256). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
Zum einen fehlt es vorliegend bereits an einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der behaupteten Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss, der zumindest den Schluss auf die (Mit-)Ursächlichkeit der Maklerleistung zulassen würde, so dass vorliegend allein der Kläger die volle Darlegungs- und Beweislast für eine gleichwohl gegebene Kausalität hätte. Letztlich kommt es hierauf jedoch nicht an, weil der abgeschlossene Kaufvertrag auch inhaltlich so erheblich von der angeblich nachgewiesenen Gelegenheit abweicht, dass nicht mehr von einer Übereinstimmung gesprochen werden kann. In dem Schreiben vom 04.07.1994, dessen Zugang der Beklagte bestreitet, hat die Firma B das Objekt für einen Kaufpreis von 675.000 DM angeboten, während der Kaufvertrag fast 21/2 Jahre später zu einem Kaufpreis von 350.000 DM abgeschlossen worden ist. Dies entspricht einer Preisdifferenz von gut 48 %. Erwirbt ein Kunde das Objekt zu einem Preis, der fast um die Hälfte des vom Makler angebotenen Preises reduziert worden ist, so kann auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass über den Kaufpreis regelmäßig noch verhandelt wird und gewisse Preisnachlässe üblich sind, nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der Vertrag im Wesentlichen mit der nachgewiesenen Gelegenheit übereinstimmt. In der Rechtsprechung wird die erforderliche inhaltliche Identität wegen einer „beträchtlichen Reduzierung des Kaufpreises” bereits bei Abweichungen von ca. 22 % und 26 % verneint (OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565 f; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 1272 f; vgl. OLG Hamburg, MDR 1998, 150 f).
Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer als der beurkundete Kaufpreis vereinbart und gezahlt worden ist, bestehen nicht. Soweit der Kläger in der Berufu...