OLG Köln Beschluss vom 04.06.1997 - 16 Wx 87/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abrechnungsunterlagen in der Eigentümerversammlung

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 208/96)

AG Köln (Aktenzeichen 204 II 106/95)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 21.03.1997 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 07.02.1997 – 29 T 208/96 – wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß läßt Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO nicht erkennen.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist der Beschluß in der Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 über die Wohngeldabrechnung der gesamten Gemeinschaft nicht bestandskräftig geworden. Der Antrag des Antragstellers, nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Unwirksamkeit der unter Tagesordnungspunkt 3 (Wohngeldabrechnung 1993) der Eigentümerversammlung vom 15.5.1995 gefaßten Beschlüsse zu erklären, erfaßt nicht nur die ihm gegenüber erfolgte Einzelabrechnung sondern auch die Gesamtabrechnung. Dies ergibt sich bei verständiger Auslegung des Anfechtungsantrags vom 30.05.1995 in Verbindung mit seiner Begründung vom 03.07.1995. Der Wortlaut des Antrags zielt auf die Aufhebung aller unter Tagesordnungspunkt 3 – nämlich die Wohngeldabrechnung für 1993 – gefaßten Beschlüsse ab. Auch in der Anfechtungsbegründung wird darauf hingewiesen, daß „die gesamte Abrechnung, wie sie jetzt beschlossen worden ist” unrichtig sei (Bl. 7 d. A. = Bl. 2 des Schriftsatzes des Antragstellers vom 03.07.1995).

Das Landgericht hat auch mit zutreffenden Erwägungen die Beschlußfassung über die Gesamtabrechnung in der Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 als fehlerhaft angesehen. Der Beschluß ist nämlich unter Verstoß gegen § 28 Abs. 3, 28 Abs. 1 WEG i.V. mit § 259, 269 BGB zustande gekommen.

Der Beschluß der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG bezieht sich nach allgemeiner Meinung (vgl. u. a. Senatsbeschluß vom 29.03.1995 – 16 Wx 36/95 – = ZMR 1995, 324 f; BayObLG Z 1987, 86 (96)) nicht nur auf die Jahresgesamtabrechnung der Wohnungseigentumsanlage, sondern auch auf die Einzelabrechnungen der betroffenen Eigentümer. Die Wohnungseigentümer müssen deshalb nach einhelliger Rechtsprechung hinreichend Gelegenheit haben, sämtliche Abrechnungsunterlagen und insbesondere die Einzelabrechnungen einzusehen (Senatsbeschluß a. a. O.; BayOLGZ 1978, 231 (233); KG NJW-RR 1987, 462 (463); OLG Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 f). Eine Beschlußfassung ohne Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jeder stimmberechtigte Eigentümer muß die Chance haben, zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen der anderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind, ist den Eigentümern zeitlich vor der Beschlußfassung in zumutbarer Weise die Möglichkeit zu geben, den Beschlußgegenstand zu prüfen. Da es in der Praxis nicht selten vorkommt, daß Fehler bei Einzelabrechnungen und Versäumnisse bei der Forderungsbeiziehung zu Lasten der Gemeinschaft umgelegt werden, ist für das Recht jedes Eigentümers auf Einsicht in die Abrechnungen der anderen ein effektiver und sinnvoller Weg sicherzustellen.

Mit dem Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer korrespondiert die Auskunftspflicht des Verwalters entsprechend § 259 BGB. Er kommt seiner Abrechnungspflicht nur dann hinreichend nach, wenn er die Voraussetzungen für eine effektive und zumutbare Wahrnehmung der Überprüfungsrechte der einzelnen Eigentümer schafft. Bei der Ausgestaltung der für die Beschlußfassung nötigen Information der Eigentümer steht dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zu. Bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es sich anbieten (so der Fall Senatsbeschluß vom 29.03.1995 – 16 Wx 36/95 – = ZMR 1995, 324), die Gesamtjahresabrechnung inklusive der Einzelabrechnungen den einzelnen Wohnungseigentümern vorab zukommen zu lassen. Mindestanforderung für eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer ist jedoch, daß vor (und auch während) der Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen (Senatsbeschluß vom 24.09.1996 – 16 Wx 86/96 –). Die Offenlegung der Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, daß vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt, die Einzelabrechnungen aller zu prüfen.

Der Verwalter kann seiner Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro genügen. Entsprechend § 269 Abs. 1 BGB fordert vielmehr die Natur des Schuld...