OLG Köln Beschluss vom 15.01.2001 - 16 Wx 140/00

unanfechtbar

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miet- & Raumrecht. Bestandskraft fehlerhafter Einzelabrechnungen

Leitsatz (amtlich)

Zwar darf grundsätzlich das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht Gegenstand der Jahresabrechnung des nachfolgenden Jahres sein, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Ausgaben im abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt. Wurde dennoch ein Fehlbetrag aus einem Vorjahr in die Beschlußfassung miteinbezogen und damit zur Grundlage der Jahresabrechnung und der auf ihr fußenden Einzelabrechnungen gemacht, so ist ein solcher Eigentümerbeschluß nunmehr wirksame Anspruchsgrundlage für Zahlungsansprüche, soweit er nicht fristgerecht angefochten wurde.

Normenkette

WEG § 23 Abs. 4, § 28 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Gummersbach (Aktenzeichen 20 II 8/98)

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 104/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Köln vom 18. August 2000 – 29 T 104/00 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Ausspruch über die Zinsen wie folgt lautet:

4 % Zinsen aus

• 1.955,14 DM vom 24. Juni 1998 bis 22. April 1999,
• 1.334,14 DM vom 23. April 1999 bis 24. Januar 2000,
• 2.726,09 DM vom 25. Januar 2000 bis 1. Mai 2000,
• 2.321,23 DM vom 1. Mai 2000 bis 9. Juli 2000
• 2.468,04 DM seit dem 10. Juni 2000.

Die Gerichtskosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Ziffer 1, 45 Abs. 1 WEG; 27, 29 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 FGG), hat in der Sache jedoch – bis auf einen Teil des Zinsanspruchs – keinen Erfolg.

Die Antragsteller können von der Antragsgegnerin aufgrund der durch bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse gebilligten Einzelabrechnungen für die Jahre 1997, 1998 und 1999 insgesamt 2.468,04 DM (1997: 1.334,14 DM; 1998: 987,09 DM; 1999: 146,81 DM) verlangen (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3, 5 WEG). Insoweit hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Soweit die Einzelabrechnung für das Jahr 1997 einen Fehlbetrag aus der vorherigen Abrechnung in Höhe von 781,25 DM enthält, was die Antragsgegnerin mit der Rechtsbeschwerde beanstandet, ist der Schuldsaldo von 1.334,14 DM dennoch wirksam festgestellt. Zwar darf grundsätzlich das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht Gegenstand der Jahresabrechnung eines nachfolgenden Jahres sein, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Ausgaben im abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt, die gemäß § 28 Abs. 1 S. 2 Ziffer 1 WEG allein in die Jahresabrechnung einzustellen sind (vgl. Beschluss des Senates vom 7. Juni 2000 – 16 Wx 39/00 m. w. N.). Dennoch kann ein Fehlbetrag aus einem Vorjahr in die Beschlussfassung einbezogen werden und damit der Eigentümerbeschluss Grundlage für einen Zahlungsanspruch sein, sofern er nicht auf Anfechtung hin für ungültig erklärt wird (vgl. Senat a. a. O.; Bay. ObLG NZM 2000, 52 m. w. N.). Ob eine solche Einbeziehung gewollt ist, ist durch Auslegung des Beschlusses über die Jahresabrechnung zu ermitteln. Vorliegend ist der Vorjahressaldo in die notwendigen Bestandteile der Jahresabrechnung einbezogen worden. Daraus ergibt sich, dass einer Einbeziehung in die Abrechnung 1997 nicht nur nachrichtliche Bedeutung zukommen, sondern der Vorjahressaldo den tatsächlichen Ausgaben des Jahres 1997 gleichgestellt und wie dieser Beschlussgegenstand sein sollte. Dies gilt auch für den Fall, dass für die Antragsgegnerin der Abrechnungsrückstand aus dem Vorjahr neu begründet, d. h. hierüber von den Wohnungseigentümern erstmals ein Beschluss gefasst worden sein sollte. Auch wenn bei dieser Fallgestaltung der Abrechnungsbeschluss unterschiedliche Bedeutung gegen die Antragsteller und die Antragsgegnerin haben würde, weil gegen die Antragsteller lediglich die Abrechnungsspitze ergänzend festgelegt, gegen die Antragsgegnerin darüber hinaus ein Abrechnungsrückstand neu begründet würde (vgl. hierzu BGH NZM 1999, 1101 ff., 1103), sind nach dem Wortlaut des Protokolls über die Beschlussfassung vom 24. April 1998 keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer eine solche Wirkung nicht hätten herbeiführen wollen. Einwendungen gegen die Einbeziehung der früheren Wohngeldschuld hätte die Antragsgegnerin deshalb im Beschlussanfechtungsverfahren gemäß der §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend machen müssen, was nicht geschehen ist.

Dies gilt auch für die Beanstandung der Antragsgegnerin, dass in den Einzelabrechnungen entgegen § 13 Abs. 2 der maßgeblichen Teilungserklärung die Kosten für Wasser, Kanal, Strom und Müllabfuhr nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl der im Hause lebenden Personen umgelegt worden seien. Ein Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung, der ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Er erwächst daher in Bestandskraft, wenn er – wie hier – nicht fristgerecht angefochten wird (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Sept...