Entscheidungsstichwort (Thema)
Abberufung eines Verwalters
Leitsatz (amtlich)
Ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters sowie für die Kündigung seines Vertrages kann eine unberechtigte Honorarvergütung des Verwalters an sich selbst sein.
Bei der Honorierung der eigenen Tätigkeit ist der Verwalter zur Wahrung besonderer Sorgfalt verpflichtet.
Normenkette
WEG a.F. § 26
Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 31.07.2007; Aktenzeichen 29 T 256/06) |
AG Köln (Aktenzeichen 204 II 156/05) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 31.7.2007 - 29 T 256/06 - aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten der Rechtsbeschwerde - an das LG Köln zurückverwiesen.
Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde: 20.750 EUR (TOP 2: 13.750 EUR; TOP 3: 3.000 EUR; TOP 4: 1.000 EUR; Feststellung: 3.000 EUR).
Gründe
I. Die Beteiligte zu 2. als ehemalige Verwalterin wendet sich gegen ihre Abberufung mit Beschluss vom 15.2.2005. Die Beteiligten zu 3. verfolgen mit ihrem Antrag, der sich darüber hinaus auch auf die Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse zur Bestellung eines neuen Verwalters erstreckt, dasselbe Ziel. Das AG hat den Anträgen stattgegeben und die Beschlüsse zu TOP 2, 3 und 4 der Versammlung vom 15.2.2005 für ungültig erklärt und antragsgemäß die Feststellung getroffen, dass der Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 2. nach wie vor besteht. Nach seiner Ansicht lagen keine wichtigen Gründe zu einer außerordentlichen Kündigung vor. Diese Ansicht hat das LG auf die Beschwerde der Antragsgegnerin bestätigt und zur Begründung ausgeführt, dass die von der Antragsgegnerin vorgetragenen Gründe im Einzelnen und auch in der Gesamtschau weder ein durch das Verhalten der Verwalterin begründetes zerstörtes Vertrauensverhältnis tragen, noch ein vorwerfbares Fehlverhalten, das zeitlich vor dem Abberufungsbeschluss liegt, feststellen lassen. Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 1. mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
II.1. Die Anträge beider Beteiligter sind zulässig.
Der Beteiligten zu 2. fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für einen entsprechenden Feststellungsantrag (vgl. BGH, NJW 2002, 788).
Unschädlich für die Zulässigkeit des Antrags, insbesondere das Feststellungsinteresse der Beteiligten zu 3. ist deren Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft während des Verfahrens (Bärmann/Pick, WEG a.F., 16. Aufl., § 43 Rz. 16).
2. Die erforderliche Rubrumberichtigung, da die Wohnungseigentümer, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beteiligte sind (§ 43 Abs. 1 Nr. WEG a. F, § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.) kann auch im Rechtsbeschwerdeverfahren erfolgen.
Die zulässige Rechtsbeschwerde führt zur Zurückverweisung der Sache, da die Entscheidung des Erstbeschwerdegerichts nicht verfahrensfehlerfrei zustande gekommen ist.
a) Das Verfahren des LG leidet schon deshalb an einem Verfahrensfehler, weil der neu bestellte Verwalter ebenfalls am Verfahren hätte beteiligt werden müssen, wie dies § 43 I Nr. 4, IV Nr. 2 WEG a.F. vorsieht (vgl. auch OLG München, ZMR 2006, 637). Im Rechtsbeschwerdeverfahren führt die unterbliebene Beteiligung regelmäßig zur Aufhebung der gerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung gem. §§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 561, 563 ZPO. Eine Heilung dieses Mangels im vorliegenden Verfahren kommt deshalb nicht in Betracht, weil wegen eines weiteren Mangels ohnehin eine Zurückverweisung zu erfolgen hat.
b) Das Erstbeschwerdegericht hat den Sachverhalt nicht genügend aufgeklärt, als es der in den Vorinstanzen streitigen Frage, ob die Vergütung der Beteiligten zu 2. wegen behaupteter Tätigkeit in Zusammenhang mit einer Prüfung der M gemäß Rechnung vom 27.12.2004 zu Recht erfolgt ist, nicht nachgegangen ist. Das in dem Zusammenhang von der Rechtsmittelführerin behauptete Verhalten der Beteiligten zu 2. kann möglicherweise eine außerordentliche Kündigung begründen.
Zutreffend hat das LG den Beschluss unter TOP 2 so ausgelegt, dass mit der Beschlussfassung nicht nur die Kündigung ausgesprochen werden, sondern auch die gleichzeitige Abberufung des Verwalters erfolgen soll.
Der rechtliche Ansatz des LG, wonach sämtliche Ereignisse bzw. Äußerungen und sonstige Verhaltensweisen der Beteiligten zu 2. nach dem 15.2.2005 für die Beurteilung eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung nicht beachtlich sind, und die Ereignisse vor und im Zeitraum September/Oktober 2004 ebenfalls keine Rolle mehr spielen können, da eine darauf begründete außerordentliche Kündigung jedenfalls verfristet ist, ist nicht zu beanstanden. Auch kann die Beteiligte zu 1. ihre Kündigung nicht auf etwaiges Nichthandeln der Beteiligten zu 2. stützen, soweit sie ihr vorwirft, aufgrund im September 2004 beschlossener Maßnahmen nicht tätig geworden zu sein, denn hierzu fehlt es an der erforderlichen Abmahnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vor einer Abberufung des Verwalters.
Ferner kann die Kündigung auch nicht auf eine Zerrüttung des V...