OLG Köln Beschluss vom 22.12.2020 - 5 U 80/20

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 1 O 180/19)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 02.04.2020 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 1 O 180/19 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Klägerin, vormals Eigentümerin der Eigentumswohnung WE-ATP-Nr. 7 in der A-straße 41 in B, hat gerichtliche Feststellung begehrt, dass der Beklagte sein an dieser Wohnung bestehendes Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt habe. Hilfsweise hat sie auf Zahlung des mit der Käuferin vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 62.000 EUR geklagt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Die Klägerin hat Berufung gegen das Urteil des Landgerichts eingelegt, soweit dieses den Feststellungsantrag abgewiesen hat. Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe sein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, weil er sein Schreiben vom 05.12.2019, mit dem er die Ausübung seines Vorkaufrechts habe erklären wollen, an die Erwerber C und D adressiert habe und dem Notar E lediglich eine Abschrift dieses Schreibens übermittelt habe. Notar E sei nicht berechtigt gewesen, eine nicht an die Klägerin adressierte Erklärung entgegenzunehmen. Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten habe mit weiterem Schreiben an Notar E vom 16.04.2019 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber den Käufern erklärt worden sei. Eine Auslegung der Erklärung dahingehend, dass diese gegenüber der Klägerin abgegeben sein sollte, sei vor diesem Hintergrund nicht möglich. Dass in der Folgezeit der Notar und letztlich auch die Klägerin bereit gewesen seien, das Vorkaufsrecht zu akzeptieren, führe nicht zu einer wirksamen Ausübung, sondern beruhe auf einem Rechtsirrtum. Ihre Erklärungen könnten nicht in eine Genehmigung umgedeutet werden. Der Beklagte habe sein Vorkaufsrecht auch deshalb nicht wirksam ausgeübt, weil er die Erklärung unter einer Bedingung abgegeben habe. Soweit der Beklagte im Schreiben vom 05.02.2019 ausgeführt habe, er gehe davon aus, mit Ausübung des Vorkaufsrechts einen abweichenden Kaufpreis zahlen zu müssen, sei seine Erklärung auslegungsbedürftig. Bei der Auslegung sei das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 16.04.2019 heranzuziehen, mit dem der Notar angewiesen worden sei, den übermittelten Entwurf eines Ergänzungsvertrages hinsichtlich des Kaufpreises zu korrigieren. Zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes nimmt die Klägerin auf zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 25.11.1987, VIII ZR 283/86 und vom 20.06.1962, V ZR 157/60) Bezug. Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Kaufpreisgestaltung der einzelnen Wohnungen sei nicht sittenwidrig gewesen. Sie habe mit der Käuferin nicht über die Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohneinheiten verhandelt. Ihr sei es egal gewesen, wie die Aufteilung erfolgte, weil es ihr nur auf den Gesamtkaufpreis angekommen sei. Die Käuferin habe sich allein von wirtschaftlichen Interessen leiten lassen. Ihr sei bekannt gewesen, dass es drei langjährige Mieter im Haus gegeben habe, die ein Vorkaufsrecht an den Wohnungen hatten. Der Käuferin sei auch klar gewesen, dass langjährige Mieter in der Regel niedrige Mieten zahlten und der Mietzins nicht schnell auf das marktübliche Niveau angehoben werden könne. Deshalb habe die Käuferin die berechtigte Überlegung angestellt, die verzögerte Amortisation des Invests dadurch zu kompensieren, dass der Kaufpreisanteil für die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten etwas höher angesetzt wurde, um für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts die ihr verbleibenden Wohnungen preiswerter zu bekommen.

Die Klägerin hat zunächst beantragt,

das Urteil des Landgerichts Aachen vom 02.04.2020, Az. 1 O 180/19 abzuändern und festzustellen, dass der Beklagte sein gesetzliches Vorkaufsrecht bezüglich des zwischen der Klägerin und der D-C GbR am 26.11.2018 geschlossenen und von Notar E aus B unter der Urkundennummer 1xxx/E/2018 beurkundeten Kaufvertrages über die beim Amtsgericht Aachen im Wohnungsgrundbuch, F, mit 8,875/100 Miteigentumsanteil eingetragene und laut Teilungserklärung als Nr. 7 bezeichnete Eigentumswohnung, A-straße 41, nicht wirksam ausgeübt hat.

Der Beklagte hat beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das Eigentum an der von dem Beklagten bewohnten Eigentumswohnung Nr. 7 ist am 21.08.2020 auf die Käuferin D-C GbR umgeschrieben worden.

Daraufhin hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 18.09.2020 den Rechtsstreit in der Hauptsache als erledigt erklärt.

Der Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, denn sie...