OLG Köln Beschluss vom 29.04.1997 - 16 WX 76/97

unanfechtbar

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bestandskraft unzulässiger aber unangefochtener Mehrheitsbeschlüsse

Leitsatz (amtlich)

1) Ein unter Mißachtung des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG nur mit Mehrheit, nicht einstimmig gefaßter Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Er wird, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird, bestandskräftig. Der Bestandskraft sind gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG nur solche Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer nicht zugänglich, die gegen Rechtsvorschriften verstoßen, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG beinhaltet keine den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums berührende, zwingende Regelung.

2) Die Errichtung eines Geräteschuppens auf einer einem Wohnungseigentümer zur gärtnerischen Nutzung überlassenen Gartenfläche stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf.

Normenkette

WEG § 22 Abs. 1, § 23 Abs. 4 S. 2

Gründe

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG in förmlicher Hinsicht unbedenkliche sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hat in der Sache keinen Erfolg. Ohne Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 FGG i.V.m. § 550 ZPO) hat das Landgericht den Antrag der Antragsteller auf Beseitigung des von den Antragsgegnern errichteten Geräteschuppens zurückgewiesen.

Die Antragsgegner waren nämlich aufgrund des nicht angefochtenen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 23.01.1996, in der bei zehn „Ja”-Stimmen und zwei Enthaltungen die Errichtung eines „überdachten Platzes zum Abstellen von Gartengeräten” genehmigt worden war, berechtigt, den streitigen Geräteschuppen zu errichten.

Dieser Eigentümerbeschluß ist unabhängig davon wirksam, ob die Errichtung des Geräteschuppens eine bauliche Änderung darstellt und daher nach § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Miteigentümer bedurfte. Nach ständiger Rechtsprechung (Senatsbeschluß vom 21.2.1997 – 16 Wx 8/97; BayObLG NJW-RR 1992, 975 und NJW-RR 1988, 591; KG OLGZ 1993, 52 (53)) beinhaltet das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zwar grundsätzlich nicht die Befugnis zur Errichtung eines Gartenhäuschens. Beeinträchtigt dieses den optischen Gesamteindruck des gemeinschaftlichen Eigentums nicht unerheblich, kann es nur mit Zustimmung aller Eigentümer errichtet werden.

Es kann dahin stehen, ob die Hilfserwägungen des Landgerichts, wonach im vorliegenden Fall die bauliche Änderung nicht über das gemäß §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgeht, ohne Rechtsfehler ist. Denn selbst wenn dies so sein sollte, wäre der Eigentümerbeschluß vom 23.01.1996 auch dann wirksam, wenn er gegen § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG verstoßen sollte. Eine Mißachtung dieser Bestimmung macht den ohne Zustimmung aller Miteigentümer gefaßten Beschluß nämlich nicht nichtig (BayObLG NJW 1988, 591 m.w.N.). Der Bestandskraft sind nämlich gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur solche Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer nicht zugänglich, die gegen Rechtsvorschriften verstoßen, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beinhaltet jedoch keine den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums berührende, zwingende Regelung (BayObLG a.a.O.).

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, daß der von den Antragsgegnern errichtete Geräteschuppen vom Inhalt des bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 23.01.1996 gedeckt wird. Die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist Sache des Tatrichters und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur darauf überprüft werden, ob die gesetzlichen Auslegungsregeln, die Denkgesetze und die Verfahrensvorschriften beachtet wurden. Derartige Mängel sind indessen nicht festzustellen. Das Landgericht ist vielmehr zutreffend bei der Auslegung vom protokollierten Wortlaut des Beschlusses ausgegangen. Bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ist wegen ihrer Drittwirkung (§ 10 Abs. 3, Abs. 4 WEG) der protokollierte Wortlaut und der Sinn maßgeblich, wie er sich bei unbefangener Sicht für einen objektiven Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senatsbeschluß vom 09.01.1995 – 16 Wx 167/94 –; BGH NJW 1993, 1329 (1330) (für eine Gemeinschaftsordnung)). Auf in dem Protokoll nicht angedeutete Umstände darf danach bei der Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie für den Außenstehenden offenkundig sind. Die Auslegung des Landgerichts wird von dem Wortlaut der Niederschrift der Eigentümerversammlung und dem daraus ersichtlichen Sinnzusammenhang des Beschlusses gedeckt. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, daß die Formulierung des Beschlusses, nach der ein „überdachter Platz zum Abstellen von Gartengeräten” genehmigt wurde, den errichteten, allseits geschlossenen Geräteschuppen einschloß. Die besondere Erwähnung einer Überdachung verbietet schon dem Wortlaut nach nicht die Errichtung von Seitenwänden. Eine lediglich überdachte, aber im übrigen nicht umschlossene Abstellmöglichkeit für Gartengeräte kann auch sinnvollerweise ni...