OLG Köln Urteil vom 10.09.2002 - 24 U 32/02

Leitsatz (amtlich)

1. Die Rechtsprechung des BGH, nach der der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungskaufes abhängig ist, wegen des demgemäß institutionalisierten Konfliktes mit den Interessen des Auftraggebers nicht dessen Makler sein kann (BGH v. 26.9.1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240 = MDR 1991, 132), gilt auch für den Fall, dass der Makler vom Wohnungseigentümer mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt worden ist.

2. Ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen ist anzunehmen, wenn das Provisionsversprechen in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die den Provisionempfänger an einer Maklertätigkeit hinderten. Nicht erforderlich ist das Wissen des Maklerkunden, welche rechtlichen Konsequenzen sich aus den ihm bekannten Tatsachen ergeben.

Normenkette

WEG § 12

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 26 O 95/01)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Köln vom 23.1.2002 – 26 O 95/01 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

– Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen. –

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Allerdings folgt der Senat der Auffassung der Beklagten, dass die Rechtsprechung des BGH, nach der der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungskaufes abhängig ist, wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Auftraggebers nicht dessen Makler sein könne, auch für den Fall gilt, dass der Makler vom Wohnungseigentümer mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt worden ist. Der gegenteiligen Ansicht (Roth in: MünchKomm, BGB, 3. Aufl., § 652 Rz. 110), zu der auch das LG neigt, ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass die beiden Entscheidungen des BGH v. 26.9.1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240 = MDR 1991, 132 = NJW 1991, 168; v. 14.11.1990 – IV ZR 36/90, ZMR 1991, 71 = WuM 1991, 46) Fälle betrafen, in denen der Makler für den Käufer tätig geworden war. Auch wird in den Leitsätzen der Entscheidungen auf den Konflikt mit den Interessen des Käufers abgestellt. Die Begründung für diese Rechtsprechung ist jedoch nicht auf diese Fallgestaltung beschränkt. Der BGH stellt darauf ab, dass der Verwalter die Entscheidungsbefugnis habe. Diese Befugnis, über das Zustandekommen des Veräußerungsvertrages zu entscheiden (und damit gleichzeitig den Provisionsanspruch eines tätig gewordenen Maklers dem Gesetz entsprechend entstehen zu lassen), sei ausschlaggebend, nicht aber, ob er im Interesse des Veräußerers handele. Entscheide der Makler über den Abschluss des Hauptvertrages, dann sei der Interessenkonflikt institutionalisiert. Diese Interessenkollision hindere ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit. Folgerichtig besteht ein institutionalisierter Interessenkonflikt nicht nur zwischen dem Makler und dem Käufer, sondern auch zwischen dem Makler und dem Verkäufer, sofern die Veräußerung der Eigentumswohnung von der Zustimmung des Maklers abhängt. Ebenso wie gegenüber dem Käufer kann in diesem Falle dem Makler gegenüber dem Verkäufer kein Provisionsanspruch aus einer echten Maklertätigkeit zustehen (Müller-Eising, MDR 1991, 818 [821]). Überdies vertritt der Makler als Verwalter die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes und nicht die des einzelnen Eigentümers. Auch im Hinblick auf diese möglicherweise gegenläufigen Interessen ist ein institutionalisierter Interessenkonflikt gegeben.

2. Darauf kommt es jedoch nicht an, weil – wie das LG mit zutreffender Begründung annimmt – die Parteien ein selbstständiges Provisionsversprechen vereinbart haben. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen insbesondere dann anzunehmen, wenn es in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (BGH v. 5.10.2000 – III ZR 240/99, MDR 2001, 76 = NJW 2000, 3781 [3782] m.w.N.), namentlich dann, wenn es dem Auftraggeber dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt (BGH v. 26.9.1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240 = MDR 1991, 132 = NJW 1991, 168). Dabei reicht es aus, dass der Maklerkunde vor Abschluss der Provisionsvereinbarung über die Umstände aufgeklärt ist, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hinderten oder die den institutionalisierten Interessenkonflikt begründeten. Nicht erforderlich ist das Wissen des Maklerkunden, welche rechtlichen Konsequenzen sich aus den ihm bekannten Tatsachen ergeben (BGH v. 20.10.1982 – IVa ZR 97/81, WM 1983, 42 [43]; WM 1985, 946 [948]; OLG Naumburg v. 28.3.2000 – 9 U 2/00, NJW-RR 2000, 1503; Palandt/Sprau, BGB, 61. Aufl., Einführung vor § 652 Rz. 17; Zopfs, Das Maklerrecht in der neuen höchstrichterlichen Rechtsprechung, 3. Aufl., Rz. 52; Lehner, NJW 2000, 2405 [2406]; Müller-Eisi...