OLG Köln Urteil vom 16.12.1997 - 24 U 100/97

Verfahrensgang

LG Bonn (Urteil vom 15.04.1997; Aktenzeichen 15 O 511/96)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 1997 verkündete Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Bonn – 15 O 511/96 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung aus dem Räumungstitel durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 DM und im übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe weiterer 14.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheiten können auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlich-rechtlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank erbracht werden.

Tatbestand

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Mietzinszahlung sowie auf Räumung und Herausgabe des an ihn in dem Geschäftszentrum H.straße in T.-S. vermieteten Ladenlokals in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 17.02.1993 einen Mietvertrag über das vorbezeichnete Ladenlokal zum Betrieb eines Backshops (Bl. 4 ff d.A.). Die monatliche Miete wurde mit 2.145,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. § 7 des Vertrages enthält Vereinbarungen zur Aufrechnung und Mietminderung, § 19 eine Konkurrenzschutzklausel mit folgendem Inhalt:

„Konkurrenzschutz wird für den Mieter in dem Umfang gewährt, als im selben Objekt der Vermieter kein weiterer Handel mit frischen Bäckereiwaren installieren darf. Weitergehender Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen.”

Der Beklagte bietet in dem Objekt frische Backwaren zum Verkauf an. Im selben Gebäude betreibt die P.-Warenhandelsgesellschaft mbH & Co. oHG (im folgenden: Firma P.) seit 1985 einen Verbrauchermarkt, in dem sie u.a. Backwaren zunächst nur verpackt und konserviert anbot. Seit dem 16.08.1995 hat sie ihr Angebot auf frische Backwaren erweitert. Mit Schreiben vom selben Tag (Bl. 26 d.A.) rügte der Beklagte gegenüber den Klägern einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel; der von ihm eingeschaltete Verband des Rheinischen Bäckereihandwerks wiederholte die Rüge mit Schreiben vom 19.10.1995 (Bl. 28 d.A.) und drohte unter dem 07.11.1995 (Bl. 50 d.A.) eine Minderung der Miete rückwirkend ab November 1995 an. Der Beklagte zahlte ab November 1995 einen um 500,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer = 575,00 DM verminderten monatlichen Mietzins. Die Kläger widersprachen der Minderung mit Schreiben vom 22.12.1995 (Bl. 52 d.A.). Nach erfolglosen Einigungsbemühungen sowie einer Androhung der Kündigung mit Schreiben vom 16.10.1996 (Bl. 53 d.A.) erklärten die Kläger in der Klageschrift vom 02.12.1996 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Sie haben die Auffassung vertreten, die Mietminderung sei nicht gerechtfertigt, da die Ausdehnung des Sortiments durch die Firma P. auf frische Backwaren nicht von der Konkurrenzschutzklausel in § 19 des Mietvertrages erfaßt sei und sie rechtlich keine Möglichkeit der Einflußnahme auf die Firma P. hätten.

Die Kläger haben beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, das in T.-S., H.straße, gelegene Ladenlokal (Backshop) zu räumen und geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben;
2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 8.050,00 nebst 9 % Zinsen aus je 575,00 DM seit dem 04.11.1995, dem 05.12.1995, dem 05.01.1996, dem 05.02.1996, dem 03.03.1996, dem 04.04.1996, dem 06.05.1996, dem 05.06.1996, dem 04.07.1996, dem 05.08.1996, dem 05.09.1996, dem 05.10.1996, dem 05.11.1996 und dem 05.12.1996 zu zahlen.

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Er hat die Mietminderung mit Wirkung ab Januar 1996 für gerechtfertigt erachtet und behauptet, infolge des Verkaufs frischer Backwaren durch die Firma P. entstehe ihm ein Schaden von monatlich ca. 1.700,00 DM. Gegenüber dem sich aus der Minderung für November und Dezember 1995 ergebenden restlichen Mietzinsanspruch in Höhe von 1.150,00 DM hat er die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt, der sich daraus ergebe, daß die Firma P. am 21., 23., 24. und 25.09.1996 eigenmächtig und ohne vorherige Information im Zusammenhang mit Umbaumaßnahmen das gesamte Objekt geschlossen und damit seinen Betrieb behindert habe; dadurch sei ihm ein Rohertrag von 2.385,00 DM entgangen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, die fristlose Kündigung sei gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB gerechtfertigt, da der Beklagte zu Unrecht 14 Monate lang den Mietzins um monatlich 575,00 DM gemindert habe. Die Konkurrenzschutzklausel könne nicht dahin ausgelegt werden, daß der Beklagte von einem Handel mit frischen Backwaren durch einen Mieter geschützt werde, der seinen Mietvertrag zeitlich früher als der Beklagte geschlossen habe und dessen Mietvertrag insoweit keine Einschränkung enthalte. Der Rückstand mit den Minderungsbeträgen sei vom Beklagten auch zu vertreten, obwohl der Verband des Rheinischen Bäckerhandwerks die Auffassung des Beklagten zur Auslegung der Konkurrenzschutzklausel geteilt und ihn unterstützt habe. Die restliche Mietzinsforderung sei ...