OLG Köln Urteil vom 23.03.2004 - 22 U 139/03

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 24.07.2003; Aktenzeichen 22 O 108/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 2) wird das am 24.7.2003 verkündete Teil- und Grundurteil des LG Köln - 22 O 108/03 - abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Anspruch der Klägerin ist dem Grunde nach ggü. der Beklagten zu 1) gerechtfertigt. Die Klage gegen die Beklagte zu 1) wird in Höhe eines Betrages von 2.204,56 Euro, die Klage gegen die Beklagte zu 2) in vollem Umfang abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden wie folgt verteilt:

Von den Gerichtskosten tragen die Klägerin 81 % und die Beklagte zu 1) 19 %.

Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und eines Streithelfers zu 62 % und die der Beklagten zu 2) ganz.

Die Beklagte zu 1) trägt 38 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin.

Im Übrigen tragen die Klägerin, die Beklagte zu 1) und der Streithelfer ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt Schadensersatz wegen eines Wasserschadens in den von ihr angemieteten Räumen.

Die Klägerin schloss mit der Beklagten zu 2) am 17.11.2000 einen Mietvertrag über Gewerberäume im 3. und 4. Obergeschoss des sog. ... . Der Mietvertrag enthält in § 13 Nr. 1 folgende Haftungsbeschränkung:

"Schadensersatzansprüche des Mieters wegen anfänglicher oder nachträglicher Mängel der Mietsache sind ausgeschlossen, es sei denn, dass der Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat."

Die Beklagte zu 1) hat in der 7. Etage desselben Gebäudes ebenfalls Büroräume von der Beklagten zu 2) angemietet. In den Räumen hat sie ein großes Aquarium aufgestellt, dessen Wasserversorgung über eine Schlauchleitung von der Küche aus erfolgt.

Am 17.9.2001 kam es an der Anlage zu einer Undichtigkeit mit Wasseraustritt in das darunter liegende Geschoss. Die Undichtigkeit wurde von einer Fachfirma beseitigt.

Am 18./19.12.2001 kam es erneut zu einem Wasseraustritt, weil sich der unter Druck stehende Schlauch des Zuleitungssystems, der lediglich mit Schlauchschellen befestigt war, in der Küche der Beklagten zu 1) von der Schlauchhülle gelöst hatte. Das auslaufende Wasser verbreitete sich durch den zentralen Versorgungsschacht in der Gebäudemitte und lief in die von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten.

Die Klägerin hat mit der Klage von beiden Beklagten als Gesamtschuldnern Schadensersatz i.H.v. 5.500 Euro verlangt. Davon entfallen 3.295,44 Euro auf Sachschäden an technischen Geräten, 2.204,56 Euro werden als Teilbetrag eines nach ihrer Behauptung weit höheren Gewinnausfalls geltend gemacht.

Das LG hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit dem angefochtenen Grund- und Teilurteil dem Grunde nach gegen beide Beklagten für gerechtfertigt erklärt, die Klage bezüglich des Gewinnausfalls jedoch abgewiesen.

Zur Begründung der Schadensersatzpflicht der Beklagten zu 2) hat das LG ausgeführt, dass diese ihre Pflicht verletzt habe, als Vermieterin jedenfalls die technischen Anlagen in den Mieträumen in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren. Die Haftung der Beklagten zu 2) sei durch § 13 Abs. 1 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen, weil diese Regelung - als allgemeine Geschäftsbedingung - unwirksam sei.

Gegen dieses Grund- und Teilurteil richtet sich die Berufung der Beklagten zu 2), die sich weiterhin gegen die Annahme einer Pflichtverletzung wendet und sich im Übrigen auf den, ihrer Meinung nach wirksamen, individuell ausgehandelten mietvertraglichen Haftungsausschluss beruft. Die von der Klägerin eingelegte Berufung ist zurückgenommen worden.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die eingereichten Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

II. Die Berufung der Beklagten zu 2) ist zulässig und begründet.

Eine Haftung der beklagten Vermieterin wegen der Verletzung einer ihr obliegenden Kontrollpflicht besteht nicht. Im Übrigen wäre eine Haftung der Beklagten zu 2) für die - allenfalls vorliegende - einfache Fahrlässigkeit durch die Haftungsbeschränkung in § 13 Nr. 1 MietV wirksam ausgeschlossen worden.

1. Eine Haftung der Beklagten zu 2) ergibt sich - entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht aus § 536a BGB in der seit dem 1.9.2001 geltenden Fassung.

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nach dieser Vorschrift setzt einen Mangel der Mietsache voraus. Ein solcher Mangel liegt jedoch nicht vor: Das Eindringen von Wasser in die von der Klägerin angemieteten Räume beruhte nicht auf baulichen Mängeln des Objekts, etwa einer Undichtigkeit des Gebäudes (so im Fall OLG Hamm NZM 1999, 804) oder einem Fehler im Wasserleitungssystem, soweit es in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fält. Ursächlich war vielmehr die fehlerhafte Installation des Wasseranschlusses für das von der Beklagten zu 1) in ihren Räumen aufgestellte Aquarium, die Schadensursache lag also im Verantwortungsbereich eines Mitmieters. Die a...