Leitsatz (amtlich)
Als Schätzgrundlage für die mittlere Temperatur des Warmwassers können nur Werte herangezogen werden, die aufgrund tatsächlicher Anhaltspunkte nicht unplausibel sind. Die fehlende Plausibilität kann sich auch daraus ergeben, dass nach dem berechneten Energieverbrauch für das Warmwasser keine ausreichende Menge für die erfolgte Beheizung mehr übrig bleibt (Anschluss an: BayObLG, Beschl. v. 15.9.2004 - 2Z BR 145/04, BayObLGReport 2005, 23 = WuM 2004, 679).
Normenkette
HeizkostenV § 9
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 16.05.2005; Aktenzeichen 1 T 6630/03) |
AG München (Aktenzeichen 483 UR II 887/00) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG München I vom 16.5.2005 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner haben samtverbindlich die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Antragstellerin gehört ein Appartement (Einheit Nr. 18), das vermietet ist. Der Warmwasserverbrauch wird bei den einzelnen Nutzern durch Wasseruhren gemessen. Bei der Besichtigung des Appartements am 20.4.2000 wurde festgestellt, dass der Warmwasserhahn defekt war und ununterbrochen Wasser lief, das mittels eines vom Mieter angebrachten Schlauchstücks in den Abfluss geleitet wurde. Bei der letzten Ablesung am 2.2.1999 lag der Defekt noch nicht vor.
In der Eigentümerversammlung vom 25.9.2000 genehmigten die Wohnungseigen-tümer die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für den Zeitraum 1.1.1999 bis 31.5.2000. Unter der Position "Heizung, Wasser" ist in der Jahresabrechnung ein Gesamtbetrag von 83.947,55 DM aufgeführt und als Anteil des Appartements der Antragstellerin "laut Heizkostenabrechnung" ein Betrag von 50.375 DM. Die von einer Messdienstfirma erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung führt für das Appartement der Antragstellerin einen Verbrauch von 3.635,71 m3 und Kosten hierfür von 49.472,19 DM auf. Die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser im ganzen Anwesen mit insgesamt 25 Wohnungen belaufen sich auf 67.963,42 DM. Hiervon entfallen laut Abrechnung 65.114,66 DM auf Warmwasser und 2.761,76 DM auf Heizung.
Der Rechtsvorgänger der Antragstellerin hat den Beschl. v. 25.9.2002 über die Jahresabrechnung insoweit angefochten, als die Eigentümerversammlung die Einzel- und Gesamtbewirtschaftungskosten beschlossen und die Nachzahlung fällig gestellt hat. Das AG hat den Antrag mit Beschl. v. 7.3.2003 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das LG am 28.5.2004 zurückgewiesen. Der gegen diesen Beschluss gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragstellerin hat das BayObLG am 15.9.2004 (BayObLG, Beschl. v. 15.9.2004 - 2Z BR 145/04, BayObLGReport 2005, 23 = WuM 2004, 679) stattgegeben, indem es die land-gerichtliche Entscheidung aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, zurückverwiesen hat. Das LG hat nach weiterer Beweisaufnahme mit Beschl. v. 16.5.2005 die Entscheidung des AG vom 7.3.2003 in der Sache und im Kostenpunkt aufgehoben, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.9.2000 zur Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 1999/2000 in der Position "Heizung, Wasser" für ungültig erklärt und den Antragsgegnern samtverbindlich die Verfahrenskosten auferlegt; von einer Erstattungsanordnung hat das Gericht abgesehen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.
II. Das zulässige Rechtsmittel bleibt erfolglos.
1. Das LG hat ausgeführt: Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei das Rechtsmittel begründet; der Eigentümerbeschluss sei hinsichtlich der Position "Heizung, Wasser" in der Jahresabrechnung, weil nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend, für ungültig zu erklären.
In der Wohnung der Antragstellerin habe der in der Abrechnung eingestellte Verbrauch nicht tatsächlich anfallen können. Ein sich danach errechnender Brennstoffverbrauch für Heizwärme mit nur 2.681 Liter (Öl), weniger als 8 % dessen, was in den Vorjahren für Heizwärme verbraucht worden sei, sei absolut unrealistisch. Bei korrigiertem Brennstoffverbrauch könnten nur 1.479,60 m3 Wasser erwärmt werden. Es beständen auch erhebliche Zweifel am Durchfluss der angeblich verbrauchten Warmwassermenge von 3.635,71 m3. Bei voller Durchlaufleistung durch die installierte Waschbecken-Mischbatterie sei ein Zeitraum von rund 200 Tagen zu veranschlagen, beim Auslauf von ¼ des Vollstrahls, wie vom Mieter angegeben, ein Zeitraum von etwa 842 Tagen. Für die vom AG angenommene halbe Durchlaufleistung fehlten anknüpfungsfähige Tatsachen.
Im Übrigen entspreche die Aufteilung der Kosten in der der Einzelabrechnung zu-grunde liegenden Heizkostenabrechnung auch nicht den gesetzlichen Vorgaben. Für verbu...